2. 工程
  3. 某公司征用一宗土地，征地过程总税费按征地款的5%计，欲在上面建筑地上3层，地下1层的建材超市，土地面积为26500m2，依据规划拟建设建筑面积为47370m2，其中，地上建筑面积36585m2，地下建筑面积10785m2(其中，设备用房面积：747m2，停

某公司征用一宗土地，征地过程总税费按征地款的5%计，欲在上面建筑地上3层，地下1层的建材超市，土地面积为26500m2，依据规划拟建设建筑面积为47370m2，其中，地上建筑面积36585m2，地下建筑面积10785m2(其中，设备用房面积：747m2，停

admin2010-06-15  39
问题 某公司征用一宗土地，征地过程总税费按征地款的5%计，欲在上面建筑地上3层，地下1层的建材超市，土地面积为26500m2，依据规划拟建设建筑面积为47370m2，其中，地上建筑面积36585m2，地下建筑面积10785m2(其中，设备用房面积：747m2，停车场面积：10038m2)
   评估测算地价采用假设开发法计算如下：
   1．开发价值
   该项目为建材超市，地上建筑面积为36585m2，根据该地区同类物业收益平均水平，结合估价对象实际情况，确定每平方米日租金为3元，估价对象的有效出租面积比率为 90%，空置率为10%，则：
                                    有效出租率=90%-10%=80%
                             年出租收入=3×36585×80%×360=31609440元
   考虑年管理费用为租赁收入的10%，租赁房产税为租金收入的12%，维修费用为租金收入的10%，营业税税率(含教育费阳加和城市建设维护税)为租金收入的5.5%以及广告代理费用、租赁手续费、印花税等合计为租金收入的4.5%。折现率取10%。
   开发经营期限的确定：开发经营期限按照出让年限40年计算，其中建设期为2年，经营期为38年。
            开发价值净值=31609440×(1-10%-12%-10%-5.5%-4.5%) /10%×[1-1/(1+10%)38]/(1+10%)2
                        =147465556元
单位面积开发价值=147465556/36585=4030.8元/m2
   2．总开发成本
   根据目前北京市建筑市场行情及政府规定的收费标准，结合该项目的建造档次的项目总建造成本为2118元/m2(计算过程略)。
   3．开发商利润
   根据本项目实际情况，确定其开发期为2年，根据本市土地出让地价评估技术标准，开发周期为3年的项目投资回报率为20%。
                        开发商利润=总建造成本×投资回报率=2118×20%=423.6元/m2
   4．开发余值
                          开发余值=总开发价值-总开发成本-开发商利润
                                  =4030.8-2118-423.6=1489.2元/m2
   5．土地价值为1489.2元/m2。
选项
答案1．有效出租率有错误，应为：90%×90%=81% 2．年出租收入有错误，应为=3×36585×81%×365=32449066元 开发价值净值=151382611元 3．单位面积开发价值有错误，应为151382611/47370=3195.7元/m2 4．土地价值计算有错误，未考虑土地交易税费 应为V(1+5%)=3195.7-2118-423.6 V=623.0元/m2
解析
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