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一、注意事项 1.申论考试,与传统作文考试不同,是对分析驾驭材料的能力与对表达能力并重的考试。 2.仔细阅读给定的资料,按照后面提出的“作答要求”依次作答。 二、给定资料 材料一 2006年春季,首都北京房价一路飙升。4月12
一、注意事项 1.申论考试,与传统作文考试不同,是对分析驾驭材料的能力与对表达能力并重的考试。 2.仔细阅读给定的资料,按照后面提出的“作答要求”依次作答。 二、给定资料 材料一 2006年春季,首都北京房价一路飙升。4月12
admin
2010-08-16
32
问题
一、注意事项
1.申论考试,与传统作文考试不同,是对分析驾驭材料的能力与对表达能力并重的考试。
2.仔细阅读给定的资料,按照后面提出的“作答要求”依次作答。
二、给定资料
材料一
2006年春季,首都北京房价一路飙升。4月12日,北京市城建研究中心公布,第一季度北京期房预售均价为6885元/平方米,同比增长14.8%。更有媒体报道,北京的房价已经反超上海.成为“中国楼王”。与之相伴的“怪象”是,北京楼市的“供应量、销售量和价格”同时增长.多有楼盘排号还难求一房。为何在宏观调控一年后,北京楼市房价开始一路狂涨?谁是背后的利益推手?有房地产商担心,此番房价飙升已显露出危险信号。
材料二
“真是疯了!”4月17日,刘波表示怎么也想不通,沿海赛洛城会月涨几百元,他形容北京楼价涨疯了,人们也抢疯了。“再不决定就只能等下期了。”4月13日,沿海赛洛城项目售楼工作人员唐晓媛在电话中劝说刘波赶快“下定”,否则“越等越贵”。售楼小姐的“提醒”让刘波“发毛”,3月初,沿海赛洛城向他报价7400元/平方米时,他笑着摇摇头“再等等看”,不到一个月,在4月6日房展之际,已骤升到7800元/平方米。
又一周后,仍在犹豫的刘波被告知部分户型已涨至8200元/平方米。
“一夜间,北京满城黄土,一月间,我就得多付10万。”他苦笑。
刘波是北京一图书公司编辑,月入7000元,过完春节,他动起了买房的念头,但一两个月转下来,他满眼所见的,均是一个“涨”字。
4月10日,他赶到西豪逸景进行二期预售前的登记时。拟定的房价已由四天前他去咨询时的8300元涨到了8500元。
材料三
房价上涨有很多原因,其中一个可能大家难以想到,那就是开发商面对大量的有购房需求的消费者,通过囤积房源不断抬高房价。
在这家位于北京南三环附近的售楼处,工作人员在热情地为我们讲解了小区的各种配套设施后,提醒我们因为房子非常好,所以已经所剩不多了。
销售人员说:“加起来一共还剩七套房吧”
记者说:“这是你们的销控表么?”
销售人员说:“对,没价钱的都是卖了的。”
果然,在这张销控表上,90%的房子都被划了斜杠,表示已经卖掉,没有卖掉的屈指可数。这样的畅销速度令同来看房的消费者颇感无奈。
购房者说:“我买房子一年多了,看了好几套房子,但凡有点中意的。基本上都说卖完了,给我们一种压力,其实房源是不是没有了,我们比较怀疑。”
真的如此畅销么?我们的怀疑随后在北京市建委的管理网站上得到了答案。监控信息显示,这家楼盘尚有超过一半的房子没有卖出去。另一家楼盘做的就更绝了,根据资料,这家楼盘在一年前就已经拿到了预售许可证,但记者发现,这里的许多房子至今没有开盘。
销售人员说:“一单元一直都没开,因为一单元是我们整个三期中最好的房子,最好的房子肯定要留到最后卖,要收尾的。”
销售人员说:“顶层是跃层,我们都留着都没卖。”
记者说:“为什么不卖?”销售人员说:“留到最后我们跟园景一块卖。”
好房子不卖,可不是不想赚钱,而是留着赚大钱。销售人员告诉我们,因为没卖的房子比较好,吊足了许多消费者的胃口,虽然目前的价钱比刚开盘时已经贵了将近3 000块钱,但还是有很多人排队等着这些房子的放盘。
记者对十家销售楼盘调查发现,有超过一半的开发商或多或少地存在囤房现象。有的开发商在收回部分成本后,就停止销售,等到现房或房价高涨的时机再出手。而囤积后再出手的房源平均涨幅都在1000元以上。
材料四
记者打电话到北京市宣武区一个高价楼盘售楼处,售楼小姐语调很急促,给人的印象是,她们的楼盘很抢手,业务人员忙得不可开交。
在北京,开发商的售楼人员接电话都习惯于先“摸底”:“您来过我们售楼部吗?您打过电话吗?上次是谁接待的您?”据业内人士介绍.等到客户到售楼处上门咨询时,售楼人员互相配合打电话,或扮顾客,上前问这问那,造成真正客户中意的房子很抢手的假象;或是一边与甲客户洽谈,一边又将同一套房介绍给乙客户。如果购房者看上某房,过几天售楼处就会打来电话:“房子有人想买,快过来付订金!”客户情急窘迫之下,只好匆忙购房。
时下。房地产企业钻研客户心理已到极致。
记者打通北京大兴一家销售楼盘的电话,询问一种建筑面积123平方米的住宅情况。售楼处销售代表说,他们现在推广的是另一种户型。另一家房产销售商则一会儿告诉顾客选好的楼层已经被“团购”,一会儿又致电顾客,房子让出来了,只不过价格每平方米涨了 500元。
俏销户型、位置好的单元后上市,价格当然会水涨船高。从事房地产中介的知情人向记者揭露,开发商目前盛行的这种“销控”,就是通过向客户提供不实信息来操纵市场。
明明有100套房子可售,第一次先拿出20套来卖,给外界留下一开盘就告售罄的热销印象;第二次再拿出3 O套,因为“供不应求”适时提价,刺激人为“追涨”,随后再联手中介,将新房变身“二手房”加价出售。售楼部墙上插满¨红旗”的楼盘表,往往不能反映真实销售情况。
北京楼市一些楼盘的商品房预售合同中购房人姓名、住所、身份证号码等漏洞百出,在业内传为笑话。这就是目前暗流涌动的合同造假现象。
一些开发商动员自己和员工的亲朋好友,大量签订假的购房合同,根据需要随时撤销,欺骗市场。在开盘时,有的开发商让中介或内部员工高价签订几套房子,中介以此价格为“标杆”,拉抬房价。等真正的买房人憋不住“上钩”后,房价被实质性拉高,开发商再撤销原订的高价合同。最后,开发商逐渐出货,中介手中的房子也乘机出手,接最后一棒的总是不知内情的普通购房者。
此外,开发商还善于用一些另类手法吸引眼球。今年北京一房展会,临到头却宣布取消,主办方宣称因为楼市太火,部分开发商展会没开始,房子已经卖得差不多了,退订展位,展览只好取消。
在北京,一高价楼盘就吹嘘自己的楼盘生在“龙脉”之上,有“帝王气象”;还有的则宣称,自己的地盘是少有的旺地,能产生“望族”。有些联排别墅,则公开宣称一期入住者,有多少人被提拔、多少人晋升职称,多少孩子考上重点大学等。
材料五
就在央行调高贷款基准利率之后一周,北京市建委公布了一组更具冲击力的数字,北京约有65.69%可售房源未出售。
是否存在商品房“惜售”现象,北京一季度房价高达17.3%的涨幅中,“惜售”究竟有多大的“贡献”?记者了解到的情况是,虽然并未有地产商完全“捂盘”,但控制并且放慢销售速度的地产商并不在少数。
位于北京四惠地区的某楼盘发展商的心态十分典型。“现在的市场情况下,我们担心房子卖得太快会吃亏。”该项目的一位高管向记者透露,这个楼盘的销售已近两年,起初的价格不过4000多元/平方米,而如今的均价已经有望突破8000元/平方米。
即便如此,他们还是担心,“房子卖得过快可能等不到房价更高的未来”。在他们看来,该项目中的部分房屋达到或突破万元并非没有可能。而将如是思路付诸实施的也大有人在。
材料六
“我们可以团结起来,先不买房子拖垮他们。”买房者刘涛大声喊道。
瞬时间,人们都瞅向他,但很快叉涌向开发商身旁,争抢散发的宣传资料。4月9日下午16时,春季房展已撤展过半,但仍有一群群人挤到展会门口。
“越涨越买,越买越涨”,刘波说,消费者的拼抢更加促使开发商不断地将价钱抬高。 在中原地产华北区域总经理李文杰看来,进入2006年,一个变化是,购房者持币观望后,发现房价依旧上涨,出于“买涨不买跌”的心理,出现集中释放。
去年5月,建设部等七部委下发《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》,规定自2005年6月1日起,对个人购买住房不足两年转手交易的需征收营业税。
与上海楼价迅速下跌相比,北京楼市此后也进入低迷期,但并未降价。
“国家宏观调控的药方需要调整。”建设部政策研究中心副主任王珏林认为,去年宏观调控打击的主要是炒房者,而这一人群在北京还很少。
材料七
撑起北京楼市大蛋糕的,在于另一个庞大的购买群体。
4月9日,东四环外的星河湾,北京某国家机关工作人员正带着外省几名官员在看楼。这个1.6万元单价的楼盘并未吓住买房者,3月份热卖近80套、销售额达5亿元。
“太多的有钱人和官员想到北京买套房子。”曾经在主语城公寓、凤凰置地等高档楼盘做过销售的一名售楼人员私下介绍,官员多来自近京省份,山西煤老板则是商人购买团的主要组成部分。
“还远远不止这些。”万年花城副总经理黄玺庆认为,每年留京的学生、一些外省、国外大公司纷纷迁址或者进驻北京,这些都是刚性的消费群体。
在此观念下,更多的购房者接纳的信息是,“你不买,大把的人来买。”
但业内人士分析,这些群体实际上组成的是一个“金字塔式”,处于底层的人最多,对房子需求最大的人正是经济上不够宽裕的人。
“现在不买,今后的房子还会涨。”记者采访过程中很多市民用“恐慌”来形容自己的感受。
材料八
“再不买,多少钱都买不着了。”4月9日,国贸房展会上,东三环外西大望路“小户型”主打楼盘“CBD传奇”一名售楼小姐向访者游说。她的理由是,以后城里面不再批地,就不会再有新楼了。
而这个楼盘确实演绎了涨价传奇:去年12月份开盘价8000元左右,日前已涨至8800元左右。
在北京房价持续高幅度上涨的同时,“地荒”论则促使这一速度变的更快。
实际上,在去年7月份,北京市国土局发布当年的供地指标就公布,二环以内将不再新增住宅商品房建设用地,但同是出于北京国土部门的数据显示,去年实际出让住宅用地585公顷,规划建筑面积679万平方米,仅仅占到计划出让土地的35%左右。
另一方面,地价飙升,也直接带来了房价的上扬。
4月17日,丰台区“成寿寺路甲1号印铁制罐厂住宅小区用地”经过64轮竞拍,最后拍出3.41亿元的至高价。经核算,每平方米的土地最终出让价格为3376元.得主北京正江地产总经理唐文建给出的说法是,“销售不低于8000元/平方米才有利益”。
这一价格将比目前该区域楼盘价格高出不少。去年9月份,开发面积为170万平方米的 “中海城”开盘均价为5400元/平方米,目前的销售均价也仅为6500元/平方米。
一天后,在北京市土地交易大厅,温泉镇一地块的拍卖价更是直逼周边新盘销售价格。位于五环外缺少配套设施的此地块的楼面价格达到了每平方米4863元人民币,而当地在售楼价每平方米仅五六千元。
业内人士给出的估算是,如果按北京业内公认的地价占房价的40%计算,理论上,一年以后,这一地块变成可售楼盘,房价将不低于12000元/平方米。
在中原地产华北区域总经理李文杰看来,土地出让价格增长的速度和幅度已经远远高于房价的正常增长。
就给定资料所反映的主要问题,用1000字左右的篇幅,自拟标题进行论述。要求中心明确,内容充实,论述深刻,有说服力。
选项
答案
房地产业要有看得见的手 在经济高速增长的国家,房地产价格往往以更高的速度上涨.这是世界许多国家的一种普遍现象。房地产价格上涨过快,购房成为投机行为,就会形成房地产泡沫,形成金融危机隐患,形成中低收入者住房难的社会问题。相对于其他产业,在房地产业,政府这只看得见的手是比较明显的。从世界各国的情况看,政府从来是介入房地产业的,只是手段和力度不同而已。 以韩国为例,1998年亚洲金融危机后,韩国经济复苏,房地产业随之繁荣,房价和房租同步上涨。2003年,韩国政府对房地产业采取了宏观调控措施。其主要政策是:加大住宅建设土地供给,增加住宅供应量;抑制投机性需求,针对性地提高房地产转让税率,针对性地禁止住宅预售权转让;实施国民廉租房建设计划,政府投资在10年内建设100万套国民廉租房;完善全国房地产信息系统,使有关信息及时、透明,实现买卖双方信息对称,等等。在韩国政府采取这些措施后,2004年住宅价格开始下降,房租2003年即开始下降。 从新加坡的情况看,20世纪60年代初,新加坡成立了建屋发展局,专司建造公共组屋(相当于中国的经济适用房),组屋现今已成为87%居民的住所。为实现“居者有其屋”,新加坡的政策是:实行强制性的公积金制度;组屋建设坚持小户型、低房价原则;对购买自用房者实行税收优惠。对10%的最困难群体,政府提供补贴或廉租房。政府有关的管理严格有效,避免了欺诈投机现象。 近代以来,工业化的过程同时成为城市化的进程,解决城市住房问题成为各国政府的一个基本职能。新加坡、韩国等国对这个问题解决得比较好,避免了南美国家、菲律宾等国出现的城市贫民窟现象,值得借鉴。住房是人民的基本生活保障,解决这个问题是各国政府的 些本职能,这种意识必须明确而自觉。 在市场经济条件下,房价高企从本质上说是供给与需求落差过大所致,其根本解决有赖于住房的有效供给。与此同时,炒房套利是一种难以避免的普遍现象。炒房套利一旦形成投机狂潮,会造成房地产市场的大起大落,造成金融隐患,对国家的经济平稳发展不利。存房地产业,政府的基本政策取向应是最大限度地缩小炒房套利的空间,要能“节制资本”,通过有效监管和针对性的税收抑制过度的谋利冲动。政府政策必须要有前瞻性才能防患于未然,才能防止大的马鞍型起落。在经济全球化的条件下,对外资进入炒房的情况也要有警惕,予以有效的控制。 在政府通过补贴、经济适用房、廉租房等方式解决巾低收入者的住房问题时,其机构和人员的廉洁有效是基本前提,否则,政策再好也等于零,只会给舞弊欺诈者提供寻租空间。政府的土地转让必须经过公开公平的拍卖,政府的购租房优惠必须有严格的资格审定,否则,政府的“好处”会被资金拥有者侵占,落不到中低收入者头上。当政府机构成为住房投资主体时,必须以中低收入者为对象。固然,解决住房难的问题归根到底还需要社会方方面面的改革与进步,例如逐步解决收入差距过大的问题等,但政府这只看得见的手是不可或缺的。
解析
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