2. 司法
  3. 甲乙兄弟分别以享有35％和65％的份额共有某市区的一栋楼房，登记在甲一人的名下。乙在外地居住，甲未与乙协商擅自将楼房出租给丙3年，尚未到期。现甲未经乙的同意，又以自己名义与第三人丁签订一份买卖合同但尚未办理过户登记手续。甲乙还有一出嫁姐姐戊离婚后，近期想回

甲乙兄弟分别以享有35％和65％的份额共有某市区的一栋楼房，登记在甲一人的名下。乙在外地居住，甲未与乙协商擅自将楼房出租给丙3年，尚未到期。现甲未经乙的同意，又以自己名义与第三人丁签订一份买卖合同但尚未办理过户登记手续。甲乙还有一出嫁姐姐戊离婚后，近期想回

admin2013-04-25  27
问题 甲乙兄弟分别以享有35％和65％的份额共有某市区的一栋楼房，登记在甲一人的名下。乙在外地居住，甲未与乙协商擅自将楼房出租给丙3年，尚未到期。现甲未经乙的同意，又以自己名义与第三人丁签订一份买卖合同但尚未办理过户登记手续。甲乙还有一出嫁姐姐戊离婚后，近期想回甲居住的城市定居。关于以上五人之间的关系，下列叙述不正确的是：   
选项 A、甲丙之间的租赁合同效力待定
B、甲丁之间的合同即使事后经过乙的追认，丙也可以向法院主张宣告无效
C、如甲乙决定将楼房出卖给戊，需要提前15日通知丙，丙在15日内可以主张优先购买权
D、丁已经构成善意取得，可以主张对楼房的所有权
答案A,B,C,D
解析 首先，租赁行为属于《物权法》上的第96条的管理行为而不是第97条的处分行为，所以任何一个共有人都有权将共有房屋出租出去，该行为有效，而不是效力待定。A项错误。
    按照《租赁合同解释》第2l条的规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。承租人的优先权被侵害的，并不能主张房屋买卖合同无效，所以B项错误。按照《租赁合同解释》第24条的规定，具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：(1)房屋共有人行使优先购买权的；(2)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；(3)出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的；(4)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。所有人出卖房屋需要提前15天通知承租人，承租人的犹豫期是15天。但是，卖给近亲属的，承租人不得主张优先购买权。所以，若甲、乙将房屋卖给近亲属戊，则免去通知义务，承租人丙亦不享有优先购买权。C项错误。不动产善意取得的构成以无权处分为前提，且已经完成登记才可以。所以D项也错误。
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