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  3. 有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为4平方公里，适宜进行“五通一平”的开：发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为50%；附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为1000元/平方米，开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开：

有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为4平方公里，适宜进行“五通一平”的开：发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为50%；附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为1000元/平方米，开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开：

admin2009-04-28  20
问题 有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为4平方公里，适宜进行“五通一平”的开：发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为50%；附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为1000元/平方米，开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开：发成本、管理费用等估计为每平方公里2.5亿元；贷款年利率为10%；投资利润率为 20%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的5%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。估算该成片荒地的总价和单价。
选项
答案(一)公式及计算步骤 1．适用公式 地价＝房地产售价－建筑费及专业费－投资利息－开发利润－销售税费 2．计算步骤 (1)设该成片荒地的总价为P。 (2)该成片荒地开发完成后的总价值1 000×4 000 000×50%＝20亿(元) (3)开发成本和管理费用等的总额＝2.5×4＝10(亿元) (4)投资利息总额＝(P+P×4%)×[(1+10%)3-1]+10×E(1+10%)1.5-1] ＝0.344P+1.536(亿元) (5)转让税费总额＝20×5%＝1(亿元) (6)开发利润总额＝(P+P×4%+10)×15%＝0.156 P+1.5(亿元) (7)购买该成片荒地的税费总额＝P×4%＝0.04 P(亿元) (8)P＝20-10-(0.344 P+1.536)-1-(0.156 P+1.5)－0.04 P P＝3.873(亿元) 故： 荒地总价＝3.873(亿元) 荒地单价＝96.83(元/平方米) (二)难点与常见错误分析 1．试题难点 本题的难点主要体现在两个方面： (1)用剩余法测算地价过程中，利息、利润的计算基数与计息期的确定。利息的计算基数应为待估地价、建筑费和专业费，但计息期不同，待估地价的计息期为整个开发期即2年；而建筑费和专业费的计息期则视其投入情况而定，在分段均匀投入的前提下(等同于在各段中点一次性投入)，第1年投入的40%，计息期应为1.5年；第2年投入的60%，计息期为0.5年。利润计算基数为房地产总售价。 对于待估地价利息的计算，既可在投资利息计算中考虑，也可在最后求取地价时考虑，两种方法的计算结果完全相同。 (2)甲方应得公寓面积求取思路。一是要考虑等价交换原则；二是要以双方认可为前提，即按照双方约定的价格作为计价标准，不一定与公开市场价值标准完全吻合。根据题意，甲、乙双方经协商达成一致：乙用部分房地产来补偿甲的地价款，房地产价格按售价的90%确定，房地产销售税费由乙方统一支付。其中暗含的意思是：在乙方承担销售税费的前提下，双方认同的约定价格为市场售价的90%。为此，在测算房地产价格时，木必考虑税费给付问题。 2．常见问题分析 (1)关于利息计算。在利息测算过程中，应试者经常会犯如下错误：①待估地价漏计利息；②在开发期超过1年的情况下，错误地采用单利计息；③忽略了地价款与建筑费和专业费投入时间与方式的差异，造成计息期取值错误。 (2)利润计算。未看清题中所给利润率的真实内涵，误将销售利润率当作投资利润率，将待估地价与建筑费和专业费之和作为计算利润的基数。 (3)交换房地产的计价标准问题。可供选择的计价标准有市场价格、卖方实际得到价格、双方约定价格等，本题中用于交换房地产的计价应采用双方约定价格。应试者往往在这一问题上含糊不清，要么直接采用市场价格，要么采用卖方实际得到价格(扣除销售税费后价格)。
解析
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