有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为4平方公里,适宜进行“五通一平”的开:发后分块有偿转让;可转让土地面积的比率为50%;附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为1000元/平方米,开发期需要3年;将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开:

admin2009-04-28  32

问题 有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为4平方公里,适宜进行“五通一平”的开:发后分块有偿转让;可转让土地面积的比率为50%;附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为1000元/平方米,开发期需要3年;将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开:发成本、管理费用等估计为每平方公里2.5亿元;贷款年利率为10%;投资利润率为 20%;当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的5%,买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。估算该成片荒地的总价和单价。

选项

答案(一)公式及计算步骤 1.适用公式 地价=房地产售价-建筑费及专业费-投资利息-开发利润-销售税费 2.计算步骤 (1)设该成片荒地的总价为P。 (2)该成片荒地开发完成后的总价值1 000×4 000 000×50%=20亿(元) (3)开发成本和管理费用等的总额=2.5×4=10(亿元) (4)投资利息总额=(P+P×4%)×[(1+10%)3-1]+10×E(1+10%)1.5-1] =0.344P+1.536(亿元) (5)转让税费总额=20×5%=1(亿元) (6)开发利润总额=(P+P×4%+10)×15%=0.156 P+1.5(亿元) (7)购买该成片荒地的税费总额=P×4%=0.04 P(亿元) (8)P=20-10-(0.344 P+1.536)-1-(0.156 P+1.5)-0.04 P P=3.873(亿元) 故: 荒地总价=3.873(亿元) 荒地单价=96.83(元/平方米) (二)难点与常见错误分析 1.试题难点 本题的难点主要体现在两个方面: (1)用剩余法测算地价过程中,利息、利润的计算基数与计息期的确定。利息的计算基数应为待估地价、建筑费和专业费,但计息期不同,待估地价的计息期为整个开发期即2年;而建筑费和专业费的计息期则视其投入情况而定,在分段均匀投入的前提下(等同于在各段中点一次性投入),第1年投入的40%,计息期应为1.5年;第2年投入的60%,计息期为0.5年。利润计算基数为房地产总售价。 对于待估地价利息的计算,既可在投资利息计算中考虑,也可在最后求取地价时考虑,两种方法的计算结果完全相同。 (2)甲方应得公寓面积求取思路。一是要考虑等价交换原则;二是要以双方认可为前提,即按照双方约定的价格作为计价标准,不一定与公开市场价值标准完全吻合。根据题意,甲、乙双方经协商达成一致:乙用部分房地产来补偿甲的地价款,房地产价格按售价的90%确定,房地产销售税费由乙方统一支付。其中暗含的意思是:在乙方承担销售税费的前提下,双方认同的约定价格为市场售价的90%。为此,在测算房地产价格时,木必考虑税费给付问题。 2.常见问题分析 (1)关于利息计算。在利息测算过程中,应试者经常会犯如下错误:①待估地价漏计利息;②在开发期超过1年的情况下,错误地采用单利计息;③忽略了地价款与建筑费和专业费投入时间与方式的差异,造成计息期取值错误。 (2)利润计算。未看清题中所给利润率的真实内涵,误将销售利润率当作投资利润率,将待估地价与建筑费和专业费之和作为计算利润的基数。 (3)交换房地产的计价标准问题。可供选择的计价标准有市场价格、卖方实际得到价格、双方约定价格等,本题中用于交换房地产的计价应采用双方约定价格。应试者往往在这一问题上含糊不清,要么直接采用市场价格,要么采用卖方实际得到价格(扣除销售税费后价格)。

解析
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