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某房地产开发公司拟以出让方式取得某宗地土地使用权,宗地条件如下:宗地面积为4500m2,用途为商住综合楼,出让年限为50年,规划限制条件和设计方案为:总建筑面积为15600m2,其中地下两层,地下2层1000m2为设备层;地下1层1000m2为停车场,设有
某房地产开发公司拟以出让方式取得某宗地土地使用权,宗地条件如下:宗地面积为4500m2,用途为商住综合楼,出让年限为50年,规划限制条件和设计方案为:总建筑面积为15600m2,其中地下两层,地下2层1000m2为设备层;地下1层1000m2为停车场,设有
admin
2012-08-26
63
问题
某房地产开发公司拟以出让方式取得某宗地土地使用权,宗地条件如下:宗地面积为4500m
2
,用途为商住综合楼,出让年限为50年,规划限制条件和设计方案为:总建筑面积为15600m
2
,其中地下两层,地下2层1000m
2
为设备层;地下1层1000m
2
为停车场,设有汽车位60个。地上1~4层为商场,面积为4000m
2
,5~16层为住宅,面积为9600m
2
,地上尚有车位50个。根据当地规定,交足40%地价款后即可开工,剩余地价款应在建筑物建成后一次性交清。又根据市场调查,有以下数据:该项目开发建设周期为两年,建成后住宅部分可一次性全部售完,其售价为5000元/m
2
,销售税费为售价的9%;商场和车位用于出租,同类型、同档次商场日租金按可出租面积计算为5元/m
2
,可出租面积占总建筑面积的70%,每个汽车位租金为地下480元/月,地上400元/月,有关税费及经营管理费按租金的30%计。此类建筑物的建安综合成本分别为:商场及地下部分为2500元/m
2
,住宅为2000元/m
2
,地上车位平均为500元/个,专业费为建安综合成本的3%,假设资金投入方式为第一年60%,第二年40%。目前贷款年利率为8%,投资回报率为20%,土地还原利率为7.5%,商场的房地产综合还原率为7%,建筑物还原利率为8.5%。
试计算该开发公司开工时应交纳的地价款。
选项
答案
1、解题思路及方法选用 先采用收益还原法计算不动产价格,再采用剩余法计算土地价格。 2、解题步骤 第1步:计算开发总价值 (1)住宅部分:5000元/m
2
×9600m
2
=4800万元 (2)商场和地下停车场部分: 商场租金:5元/m
2
×4000m
2
×365×70%=511万元 地下停车场租金:60个×480元/(个?月)×12月=34.56万元 租金总收人:(51l+34.56)万元=545.56万元 有关税费和经营管理费:545.56万元×30%=163.668万元 租金纯收入=(545.56—163.668)万元=381.892万元 价格=(381.892/7%)×[1—1/(1+7%)48]万元=5243.56万元 (3)地上停车位部分: 租金收入:400元/(个?月)×50个×12月=24万元 税费:24万元×30%=7.2万元 租金纯收入:(24—7.2)万元=16.8万元 价格:(16.8/7.5%)×[1—1/(1+7.5%)
48
]万元=217.04万元 (4)合计:(4800+5243.56+217.04)万元一10260.60万元 第2步:建安成本及专业费: 商场和地下部分:2500元/m
2
×6000m
2
×(1+3%)=1545万元 住宅部分:2000元/m
2
×9600m
2
×(1+3%)=1977.6万元 地上停车位部分:50个×500元/个×(1+3%)=2.58万元 合计:(1545+1977.6+2.58)万元=3525.18万元 第3步:销售税金 5000元/m
2
×9600m
2
×9%=432万元 第4步:利息 利息=总地价×[(1+8%)一1]+3525.18×60%×(1+8%)2一1]3525.18×40%× [(1+8%)一1]一(0.1664×总地价+314.14)万元 第5步:利润 利润一(总地价+3525.18)X20%=(0.2×总地价+705.04)万元 第6步:余值 余值=总价值一建安成本及专业费一销售税金N息一利润 即总地价=10260.60-3525.18—432一(0.1664×总地价+314.14)一(0.2×总地价+705.04)1.3664×总地价=5284.24万元 总地价=3867.27万元 第7步:开发商须交纳总地价的40%,即3867.27万元×40%=1546.91万元
解析
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土地估价实务基础
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