2. 工程
  3. 某房地产开发公司拟以出让方式取得某宗地土地使用权，宗地条件如下：宗地面积为4500m2，用途为商住综合楼，出让年限为50年，规划限制条件和设计方案为：总建筑面积为15600m2，其中地下两层，地下2层1000m2为设备层；地下1层1000m2为停车场，设有

某房地产开发公司拟以出让方式取得某宗地土地使用权，宗地条件如下：宗地面积为4500m2，用途为商住综合楼，出让年限为50年，规划限制条件和设计方案为：总建筑面积为15600m2，其中地下两层，地下2层1000m2为设备层；地下1层1000m2为停车场，设有

admin2012-08-26  38
问题 某房地产开发公司拟以出让方式取得某宗地土地使用权，宗地条件如下：宗地面积为4500m2，用途为商住综合楼，出让年限为50年，规划限制条件和设计方案为：总建筑面积为15600m2，其中地下两层，地下2层1000m2为设备层；地下1层1000m2为停车场，设有汽车位60个。地上1～4层为商场，面积为4000m2，5～16层为住宅，面积为9600m2，地上尚有车位50个。根据当地规定，交足40％地价款后即可开工，剩余地价款应在建筑物建成后一次性交清。又根据市场调查，有以下数据：该项目开发建设周期为两年，建成后住宅部分可一次性全部售完，其售价为5000元／m2，销售税费为售价的9％；商场和车位用于出租，同类型、同档次商场日租金按可出租面积计算为5元／m2，可出租面积占总建筑面积的70％，每个汽车位租金为地下480元／月，地上400元／月，有关税费及经营管理费按租金的30％计。此类建筑物的建安综合成本分别为：商场及地下部分为2500元／m2，住宅为2000元／m2，地上车位平均为500元／个，专业费为建安综合成本的3％，假设资金投入方式为第一年60％，第二年40％。目前贷款年利率为8％，投资回报率为20％，土地还原利率为7.5％，商场的房地产综合还原率为7％，建筑物还原利率为8.5％。
试计算该开发公司开工时应交纳的地价款。
选项
答案1、解题思路及方法选用 先采用收益还原法计算不动产价格，再采用剩余法计算土地价格。 2、解题步骤 第1步：计算开发总价值 (1)住宅部分：5000元／m2×9600m2=4800万元 (2)商场和地下停车场部分： 商场租金：5元／m2×4000m2×365×70％=511万元 地下停车场租金：60个×480元／(个?月)×12月=34.56万元 租金总收人：(51l+34.56)万元=545.56万元 有关税费和经营管理费：545.56万元×30％=163.668万元 租金纯收入=(545.56—163.668)万元=381.892万元 价格=(381.892／7％)×[1—1／(1+7％)48]万元=5243.56万元 (3)地上停车位部分： 租金收入：400元／(个?月)×50个×12月=24万元 税费：24万元×30％=7.2万元 租金纯收入：(24—7.2)万元=16.8万元 价格：(16.8／7.5％)×[1—1／(1+7.5％)48]万元=217.04万元 (4)合计：(4800+5243.56+217.04)万元一10260.60万元 第2步：建安成本及专业费： 商场和地下部分：2500元／m2×6000m2×(1+3％)=1545万元 住宅部分：2000元／m2×9600m2×(1+3％)=1977.6万元 地上停车位部分：50个×500元／个×(1+3％)=2.58万元 合计：(1545+1977.6+2.58)万元=3525.18万元 第3步：销售税金 5000元／m2×9600m2×9％=432万元 第4步：利息 利息=总地价×[(1+8％)一1]+3525.18×60%×(1+8％)2一1]3525.18×40％× [(1+8％)一1]一(0.1664×总地价+314.14)万元 第5步：利润 利润一(总地价+3525.18)X20％=（0.2×总地价+705.04)万元 第6步：余值 余值=总价值一建安成本及专业费一销售税金N息一利润 即总地价=10260.60-3525.18—432一(0.1664×总地价+314.14)一(0.2×总地价+705.04)1.3664×总地价=5284.24万元 总地价=3867.27万元 第7步：开发商须交纳总地价的40％，即3867.27万元×40％=1546.91万元
解析
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