首页
外语
计算机
考研
公务员
职业资格
财经
工程
司法
医学
专升本
自考
实用职业技能
登录
工程
某房地产开发公司拟以出让方式取得某宗地土地使用权,宗地条件如下:宗地面积为4500m2,用途为商住综合楼,出让年限为50年,规划限制条件和设计方案为:总建筑面积为15600m2,其中地下两层,地下2层1000m2为设备层;地下1层1000m2为停车场,设有
某房地产开发公司拟以出让方式取得某宗地土地使用权,宗地条件如下:宗地面积为4500m2,用途为商住综合楼,出让年限为50年,规划限制条件和设计方案为:总建筑面积为15600m2,其中地下两层,地下2层1000m2为设备层;地下1层1000m2为停车场,设有
admin
2012-08-26
75
问题
某房地产开发公司拟以出让方式取得某宗地土地使用权,宗地条件如下:宗地面积为4500m
2
,用途为商住综合楼,出让年限为50年,规划限制条件和设计方案为:总建筑面积为15600m
2
,其中地下两层,地下2层1000m
2
为设备层;地下1层1000m
2
为停车场,设有汽车位60个。地上1~4层为商场,面积为4000m
2
,5~16层为住宅,面积为9600m
2
,地上尚有车位50个。根据当地规定,交足40%地价款后即可开工,剩余地价款应在建筑物建成后一次性交清。又根据市场调查,有以下数据:该项目开发建设周期为两年,建成后住宅部分可一次性全部售完,其售价为5000元/m
2
,销售税费为售价的9%;商场和车位用于出租,同类型、同档次商场日租金按可出租面积计算为5元/m
2
,可出租面积占总建筑面积的70%,每个汽车位租金为地下480元/月,地上400元/月,有关税费及经营管理费按租金的30%计。此类建筑物的建安综合成本分别为:商场及地下部分为2500元/m
2
,住宅为2000元/m
2
,地上车位平均为500元/个,专业费为建安综合成本的3%,假设资金投入方式为第一年60%,第二年40%。目前贷款年利率为8%,投资回报率为20%,土地还原利率为7.5%,商场的房地产综合还原率为7%,建筑物还原利率为8.5%。
试计算该开发公司开工时应交纳的地价款。
选项
答案
1、解题思路及方法选用 先采用收益还原法计算不动产价格,再采用剩余法计算土地价格。 2、解题步骤 第1步:计算开发总价值 (1)住宅部分:5000元/m
2
×9600m
2
=4800万元 (2)商场和地下停车场部分: 商场租金:5元/m
2
×4000m
2
×365×70%=511万元 地下停车场租金:60个×480元/(个?月)×12月=34.56万元 租金总收人:(51l+34.56)万元=545.56万元 有关税费和经营管理费:545.56万元×30%=163.668万元 租金纯收入=(545.56—163.668)万元=381.892万元 价格=(381.892/7%)×[1—1/(1+7%)48]万元=5243.56万元 (3)地上停车位部分: 租金收入:400元/(个?月)×50个×12月=24万元 税费:24万元×30%=7.2万元 租金纯收入:(24—7.2)万元=16.8万元 价格:(16.8/7.5%)×[1—1/(1+7.5%)
48
]万元=217.04万元 (4)合计:(4800+5243.56+217.04)万元一10260.60万元 第2步:建安成本及专业费: 商场和地下部分:2500元/m
2
×6000m
2
×(1+3%)=1545万元 住宅部分:2000元/m
2
×9600m
2
×(1+3%)=1977.6万元 地上停车位部分:50个×500元/个×(1+3%)=2.58万元 合计:(1545+1977.6+2.58)万元=3525.18万元 第3步:销售税金 5000元/m
2
×9600m
2
×9%=432万元 第4步:利息 利息=总地价×[(1+8%)一1]+3525.18×60%×(1+8%)2一1]3525.18×40%× [(1+8%)一1]一(0.1664×总地价+314.14)万元 第5步:利润 利润一(总地价+3525.18)X20%=(0.2×总地价+705.04)万元 第6步:余值 余值=总价值一建安成本及专业费一销售税金N息一利润 即总地价=10260.60-3525.18—432一(0.1664×总地价+314.14)一(0.2×总地价+705.04)1.3664×总地价=5284.24万元 总地价=3867.27万元 第7步:开发商须交纳总地价的40%,即3867.27万元×40%=1546.91万元
解析
转载请注明原文地址:https://kaotiyun.com/show/OQzf777K
本试题收录于:
土地估价实务基础题库土地估价师分类
0
土地估价实务基础
土地估价师
相关试题推荐
土地用途变更登记的意义有()。
国有建设用地使用权转让后,需要改变土地使用权出让合同规定用途的,应征得出让方同意并经()批准。
关于土地登记资料公开查询,下列说法中正确的是()。
下列各项中,不属于土地统计资料主要查询方式的是()。
下列各项中,属于土地登记代理的内容的有()。
开展土地登记代理业务的基本要求包括()。
1993年至1994年,土地登记在地籍调查的基础上明显加快,国有土地使用权登记发证率达到()。
下列关于土地登记代理机构与土地登记代理人之间的经济关系的表述,不正确的是()。
行政准备工作直接影响到土地总登记全部工作进程,其内容包括()。
如果界标移动;丢失,应用()数据恢复界标。
随机试题
∫01xarctanxdx
关于谵妄状态的描述,正确的是
肾损伤非手术疗法应除外
男,70岁,软弱无力,进食减少,口渴、多尿2周,近2天嗜睡。急诊检查:BP70/50mmHg,神志朦胧,皮肤干燥失水,呼吸34次/分,心率108次/分,尿糖(++++),尿酮(±)。既往无糖尿病史。最可能的诊断是
A.实行集中挂网,由医院直接采购B.实行双信封制公开招标采购C.按国家现行规定采购D.采取公开透明、多方参与的价格谈判机制国家要求公立医院实行药品分类采购对部分专利药品、独家生产药品可以
()是现阶段我国地籍管理研究的主要内容。
设A是m阶矩阵,B是n阶矩阵,行列式等于()。[2010年真题]
央视国际的《每周质量报告》________,目前我国很多突发耳聋的孩子都是由于因病滥用抗生素造成的。据中国聋儿康复研究中心专家_______,我国7岁以下儿童因为不合理使用抗生素导致耳聋的数量多达30万,占总体聋哑儿童的比例高达30%—40%。依次填入画横
彩色显示器的彩色是由三基色合成而得到的。某显示器的三基色R、G、B分别用4位二进制数表示,则它可以表示()种不同的颜色。
ManycountrieswillnotallowcigaretteadvertisingintheirnewspapersoronTV——especiallysincetheadvertisementsareusuall
最新回复
(
0
)