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  3. 结合《物权法》，试论述建筑物区分所有权。

结合《物权法》，试论述建筑物区分所有权。

admin2022-05-12  31
问题 结合《物权法》，试论述建筑物区分所有权。
选项
答案《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。因此，业主的建筑物区分所有权是由专有部分所有权、共有权、共同管理权相结合而组成的。 专有部分所有权是指区分所有权人对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所享有的单独所有权，包括占有、使用、收益和处分的权利。专有部分所有权在行使上具有特殊性，其行使必须要受共同生活规则的制约。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 共有权是指业主依据法律、合同以及管理规约，对建筑区划内专有部分之外的共有部分等共同享有的财产权利。区分所有权中共有权的享有具有强制性，业主不得以放弃共有权来拒绝履行相应的义务。建筑区划内的共有部分包括：(1)道路，但属于城镇公共道路的为国家所有； (2)绿地，但属于城镇公共绿地的为国家所有，明示属于个人的绿地则为个人所有； (3)物业服务用房； (4)建筑区划内的其他公共场所、公用设施，包括建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分，以及其他既不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等； (5)建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 共有部分应当由业主共同享有权利。但业主可以基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，在不违反法律、法规、管理规约，也不损害他人合法权益的前提下，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分。建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分，改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人有权请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失。 共同管理权是指业主基于专有部分的所有权，从而对业主的共同财产和共同事务的管理权。为了行使共同管理权，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。在建筑物区分所有的情况下，无论是否成立业主委员会，都应当建立业主大会，并通过业主大会来管理各项共同事务。 应当由业主行使共同管理权、共同决定的事项主要包括： (1)制定和修改业主大会议事规则。 (2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约。 (3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员。 (4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。 (5)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。建筑物及其附属设施的维修资金属于业主共有，经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集和使用情况应当公布。 (6)改建、重建建筑物及其附属设施。 (7)改变共有部分的用途，利用共有部分从事经营性活动，处分共有部分。 (8)业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项。 (9)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 前述事项中，第(5)项和第(6)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
解析
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