2. 工程
  3. 某在建工程开工于2004年3月1日，总用地面积5000m2，规划总建筑面积为15000m2，用途为写字楼，土地使用年限为50年，从开工之日起计。当时取得土地的花费为楼面地价800元／m2。该项目的正常开发期为2．5年，建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程

某在建工程开工于2004年3月1日，总用地面积5000m2，规划总建筑面积为15000m2，用途为写字楼，土地使用年限为50年，从开工之日起计。当时取得土地的花费为楼面地价800元／m2。该项目的正常开发期为2．5年，建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程

admin2011-07-02  66
问题 某在建工程开工于2004年3月1日，总用地面积5000m2，规划总建筑面积为15000m2，用途为写字楼，土地使用年限为50年，从开工之日起计。当时取得土地的花费为楼面地价800元／m2。该项目的正常开发期为2．5年，建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)为每平方米建筑面积1200元。至2005年9月1日实际完成了主体结构，已投人50％的建设费用，但估计至建成尚需要1．5年。可出租面积的月租金为80元／m2，可出租面积为建筑面积的75％，正常出租率为80％，出租的运营费用为有效毛收入的25％。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3％，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的5．55％。试利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2005年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价(报酬率为8％，折现率为12％)。
选项
答案设该在建工程的正常购买总价为V： 续建完成后的总价值= [*] 上式中用rd表示折现率，t表示需要折现的年数，其他符号的含义同收益法。 故续建完成后的总价值计算如下： [*] 续建总费用= [*] 销售费用和销售税费总额=6277．03万元×5．55％=348．38万元 购买该在建工程的税费总额=V×3％=0．03V万元V=(6277．03～992．00—348．38)万元+0．03V V=5089．33万元。所以， 在建工程总价=5089．33万元； 在建工程单价=5089．33万元÷1．5万m2=3392．89元／m2。
解析
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