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某在建工程开工于2004年3月1日,总用地面积5000m2,规划总建筑面积为15000m2,用途为写字楼,土地使用年限为50年,从开工之日起计。当时取得土地的花费为楼面地价800元/m2。该项目的正常开发期为2.5年,建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程
某在建工程开工于2004年3月1日,总用地面积5000m2,规划总建筑面积为15000m2,用途为写字楼,土地使用年限为50年,从开工之日起计。当时取得土地的花费为楼面地价800元/m2。该项目的正常开发期为2.5年,建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程
admin
2011-07-02
22
问题
某在建工程开工于2004年3月1日,总用地面积5000m
2
,规划总建筑面积为15000m
2
,用途为写字楼,土地使用年限为50年,从开工之日起计。当时取得土地的花费为楼面地价800元/m
2
。该项目的正常开发期为2.5年,建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)为每平方米建筑面积1200元。至2005年9月1日实际完成了主体结构,已投人50%的建设费用,但估计至建成尚需要1.5年。可出租面积的月租金为80元/m
2
,可出租面积为建筑面积的75%,正常出租率为80%,出租的运营费用为有效毛收入的25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%,同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的5.55%。试利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2005年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价(报酬率为8%,折现率为12%)。
选项
答案
设该在建工程的正常购买总价为V: 续建完成后的总价值= [*] 上式中用r
d
表示折现率,t表示需要折现的年数,其他符号的含义同收益法。 故续建完成后的总价值计算如下: [*] 续建总费用= [*] 销售费用和销售税费总额=6277.03万元×5.55%=348.38万元 购买该在建工程的税费总额=V×3%=0.03V万元V=(6277.03~992.00—348.38)万元+0.03V V=5089.33万元。所以, 在建工程总价=5089.33万元; 在建工程单价=5089.33万元÷1.5万m
2
=3392.89元/m
2
。
解析
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房地产估价理论与方法题库房地产估价师分类
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房地产估价理论与方法
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