2. 工程
  3. 某宗土地面积为1.2ha，已完成七通一平。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为 2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建没。限据项目实施进度安排

某宗土地面积为1.2ha，已完成七通一平。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为 2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建没。限据项目实施进度安排

admin2010-06-11  35
问题 某宗土地面积为1.2ha，已完成七通一平。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为 2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建没。限据项目实施进度安排(见如下横道图)，项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。
   
   根据市场调查，有关数据如下。
   (1)该项目所在区域的同类型、同档次住宅的销售价格为5000元/m2，销售税费为销售价格的6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2(可出租面积占建筑面积的70%)，并且按年租金收入的30%缴纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计。银行存款年利率为3%，报酬率为10%。
   (2)同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2。管理费用为开发成本的5%。
   (3)除地价款外，写字楼和住宅楼的其他建设资金在各自建设期内每年投人50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。
   (4)目前，此类项目折现率为10%。
   (5)为得到该宗土地，还需要按取得地价的3%缴纳有关税费。
   试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。
选项
答案解法之一 (1)项目总建筑面积 1.2×10000×2.5=30000(m2) 其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2。 (2)房地产开发项目总价值及折现值 1)住宅楼价值： 5000×15000=7500(万元)住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点(第一年末)的折现值： [*] 2)写字楼价值： ①写字楼年租金收入=120×15000×70%×(1-20%)×12=1209.6(万元) ②写字楼押金： 1209.6×30%=362.88(万元) ③写字楼押金运用年收益： 362.88×3%=10.89(万元) ④有关税费和经营管理费用： 1209.6×30%=362.88(万元) ⑤租赁净收入： 1209.6+10.89-362.88=857.61(万元) ⑥写字楼价值： [*] 3)项目总价值折现值： 6198.35+7007.32=18205.67(万元) (3)项目开发成本、管理费用及其折现值 1)住宅楼部分： 1800×15000×(1+5%)=2835(万元) 写字楼部分： 2800×15000×(1+5%)=4410(万元) 2)住宅楼开发成本及管理费折现值： [*] 4)项目开发成本及管理费用折现值： 2580.13+3648.76=6228.89(万元) (4)住宅楼销售税费及折现值 1)住宅楼销售税费： 7500×6%=450(万元) 2)住宅楼销售税费折现值： [*] 解法之二 (1)项目总建筑面积 1.2×10000×2.5=30000(m2) 其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2。 (2)房地产开发项目总价值及折现值 1)住宅楼价值： 5000×15000=7500(万元) 2)写字楼价值： ①写字楼年租金收入=120×15000×70%×(1-20%)×12=1-209.6(万元) ②写字楼押金： 1209.6×30%=362.88(万元) ③写字楼押金运用年收益： 362.88×3%=10.89(万元) ④有关税费和经营管理费用： 1209.6×30%=362.88(万元) ⑤租赁净收入： 1209.6+10.89-362.88=857.61(万元) ⑥写字楼价值： [*] 3)项目总价值折现值： 7500×(1+10%)+8487.86=16737.86(万元) (3)项目开发成本、管理费用及其折现值 1)住宅楼部分： 1800×15000×(1+5%)=2-835(万元) 2)写字楼部分： 2800×15000×(1+5%)=4410(万元) 3)住宅楼开发成本及管理费用折现值： 2835×[0.5×(1+10%)2.5+0.5×(1+10%)1.5]=3434.25(万元) 4)写字楼开发成本及管理费用折现值： 4410×[0.5×(1+10%)1.5+0.5×(1+10%)0.5]=4856.51(万元) 5)项目开发成本及管理费用折现值： 3434.25+4856.51=8290.76(万元) (4)住宅楼销售税费及折现值 住宅楼销售税费： 7500×6%×(1+10%)=495(万元) (5)所能支付的最高土地价格 1)4年末地价=(总价值-住宅楼销售税费-开发成本及管理费用) =(17576.75-495-8290.76) =8790.99(万元) [*]
解析
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