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下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。 1.确定房地出租客观租金 应用市场比较法确定房地出租客观租金。根据收集的房地出租案例资料,选取了与待估房地产处于同一供需圈内区位条件相似,规模相当,临街状
下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。 1.确定房地出租客观租金 应用市场比较法确定房地出租客观租金。根据收集的房地出租案例资料,选取了与待估房地产处于同一供需圈内区位条件相似,规模相当,临街状
admin
2013-04-08
65
问题
下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。
1.确定房地出租客观租金
应用市场比较法确定房地出租客观租金。根据收集的房地出租案例资料,选取了与待估房地产处于同一供需圈内区位条件相似,规模相当,临街状况和建筑物相似的3个房地出租交易实例A、B、C。经过比较分析,计算得到3个案例的比准租金,其中,比准租金A=295.60元/m
2
,比准租金B=311.50元/m
2
,比准租金C=280.88元/m
2
。
根据对市场信息及对估价对象条件的分析,确定取三个比准租金的算术平均值作为评估对象的客观租金,计算过程如下:
客观租金=(295.60元/m
2
+311.5元/m
2
+280.88元/m
2
)/3=295.99元/m
2
2.计算房地出租年总收益(注:房屋建筑面积为9 015 m
2
)
房地年总收益=房屋建筑面积×租金
=9 015m
2
×295.99元/m
2
=2 134 680元
3.计算房地出租年总费用
房地出租年总费用包括管理费、维修费、保险费、税金和房屋年折旧费等。
(1)管理费。根据调查了解,当地房屋的经营管理费一般为房地年租金的3%。
房屋出租经营管理费=房地年总收益×3%
=2 134 680元×3%
=64 040元
(2)维修费。根据××市建设和房管部门提供的资料,市区房屋出租年维修费通常为房屋重置价的2%。待估宗地上房屋为钢筋混凝土结构,参照××市房产和物价管理部门公布的各类房屋重置价及耐用年限等标准,结合土地估价师经验判断,确定与待估宗地上房屋同类结构的房屋重置价格为750元/m
2
,耐用年限60年,残值率为0。
房屋出租维修费=房屋重置价×2%
=9 015m
2
×750元/m
2
×2%
=135 225元
(3)保险费。根据调查,××市市区房屋保险费率为房屋重置价的0.2%。根据估价师现场勘察和对照《房屋完损等级评定标准》,确定待估宗地上房屋在估价期日为基本完好房,成新率为75%。
房屋年保险费=房屋重置价×0.2%
=9 015 m
2
×750元/m
2
×0.2%
=13 522元
(4)税金。税金包括房产税、营业税两项,其中,房产税按房屋出租年租金的12%计,营业税按房屋出租年租金的5%计。
房产税=房地年总收益×12%
=2 134 680元×12%
=256 162元
营业税=房地年总收益×5%
=2 134 680元×5%
=106 734元
税金合计=房产税+营业税
=(256 162+106 734)元
=362 896元
(5)房屋年折旧费。折旧费按照土地剩余使用年期35计算,残值率为零。
房屋年折旧费=房屋重置价×(1一残值率)/剩余使用年期
=9 015m
2
×750元/m
2
×(1-0)÷35
=193 179元
(6)房地出租年总费用=管理费+维修费+保险费+税金+房屋年折旧费
=(64 040+135 225+13 522+362 896+193 179)元
=768 862元
4.计算房地纯收益
房地年纯收益=房地出租年总收益一房地出租年总费用
=(2 134 680-768 862)元
=1 365 818元
5.计算土地纯收益
(1)土地还原利率的确定。根据市场调查分析,确定土地还原利率为8%。
(2)房屋还原利率的确定。根据市场调查分析,确定房屋还原利率为10%。
(3)计算房屋纯收益。房屋纯收益根据房屋现值还原得到。
房屋现值=房屋重置价×房屋成新度
=9 015m
2
×750元/m
2
×75%
=5 070 938元
房屋纯收益=房屋现值×房屋还原利率
=5 070 938元×10%
=507 094元
土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益
=(1 365 818-507 094)元
=858 724元
6.计算土地价格
总地价=土地年纯收益/土地还原利率×[1-1/(1+土地还原利率)使用年期]
=858 724/8%×[1-1÷(1+8%)
35
]元
=10 008 428元
土地单价=10 008 428元/2 504.1 m
2
=3 996.82元/m
2
(注:土地面积为2 504.1m
2
)
请根据上述报告片断回答以下问题:
上述报告确定土地还原利率为8%,但是缺乏明确的依据。请问确定土地还原利率的方法一般有哪些?
选项
答案
计算土地还原利率的方法 (1)纯收益与价格比率法(或称市场法、市场提取法)。 (2)安全利率加风险调整值法(或称累加法)。 (3)投资风险和投资收益率综合排序插人法。 (4)其他合理答案。
解析
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土地估价案例与报告
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