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某房地产开发商决定开发一地段,有以下三种方案可供选择: A方案:一次性投资开发多层住宅5万平方米建筑面积,需投入总成本费用(包括前期开发成本、施工建造成本、销售成本,下同)10 000万元,从建造到销售总开发时间为18个月。 B方案:将该地
某房地产开发商决定开发一地段,有以下三种方案可供选择: A方案:一次性投资开发多层住宅5万平方米建筑面积,需投入总成本费用(包括前期开发成本、施工建造成本、销售成本,下同)10 000万元,从建造到销售总开发时间为18个月。 B方案:将该地
admin
2014-05-06
22
问题
某房地产开发商决定开发一地段,有以下三种方案可供选择:
A方案:一次性投资开发多层住宅5万平方米建筑面积,需投入总成本费用(包括前期开发成本、施工建造成本、销售成本,下同)10 000万元,从建造到销售总开发时间为18个月。
B方案:将该地段分为一区、二区两个部分分期开发。一期工程在一区开发高层住宅3万平方米建筑面积,需投人总成本7 000万元,开发时间为12个月。二期工程开发时,若一期工程销路好,且预计二期工程销售率100%,则在二区继续投人总成本9 600万元开发高层住宅4万平方米建筑面积,开发时间15个月。若一期工程销路差,或将二区土地转让,可一次性获转让收入3 000万元;或在二区开发多层住宅3万平方米建筑面积,需投入总成本费用6 500万元,开发时间为15个月。
C方案:一次性投资开发高层住宅7万平方米建筑面积,需投入总成本费用16 500万元, 从建造到销售总开发时间为27个月。
季利率为2%,资金时间价值系数如表2一1所示。三方案的售价和销量情况如表2—2所示。根据经验,多层住宅销路好的概率为0.7,高层住宅销路好的概率为0.6。
问题:
请帮助开发商进行决策,到底采用何种方案。(计算结果保留两位小数)
选项
答案
通过计算各方案的净现值期望值及等额年金判断: 净现值的期望值=(销路好的季平均收入×销路好的概率+销路差的季平均收入×销路差的概率)×(P/A,2%,总开发时间/3)一总成本费用。则对各机会点可计算如下: (1)机会点①: 净现值的期望值=(4 000×0.7+2 800×0.3)×(P/A,2%,6)一10 000=(2 800+840)×5.601—10 000=10 387.64(万元) 等额年金=10 387.64×(A/P,2%,6)=10 387.64/(P/A,2%,6)=10 387.64/=5.601=1 854.60(万元) (2)机会点④:= 净现值的期望值=4 560×(P/A,2%,5)×1.0—9 600=4 560×4.713×1.0—9 600=11 891.28(万元) 等额年金=11 891.28×(A/P,2%,5)=11 891.28/(P/A,2%,5)=11 891.28/4.713=2 523.08(万元) (3)机会点⑤: 净现值的期望值为3 000万元。 (4)机会点⑥: 净现值的期望值=(3 000×0.7+2 160×0.3)×(P/A,2%,5)一6 500=(2 100+648)×4.713—6 500=6 451.32(万元) 二者开发时间相同,可直接比较净现值的期望值。根据计算结果可知,B方案在一期开发高层住宅销路差的情况下,二期应改为开发多层住宅。 (5)机会点②: 净现值的期望值:[11 891.28×(P/F,2%,4)+4 125×(P/A,2%,4)]×0.6+[6 451.32×(P/F,2%,4)+2 520×(P/A,2%,4)]×0.4—7 000=(11 891.28×0.924+4 125×3.808)×0.6+(6 451.32×0.924+2 520×3.808)×0.4—7 000=15 240.20(万元) 等额年金:15 240.20×(A/P,2%,9)=15 240.20/(P/A,2%,9)=15 240.20/8.162=1 867.21(万元) (6)机会点③: 净现值的期望值=(4 277.78×0.6+2 613.33×0.4)×(P/A,2%,9)一16 500=3 612×8.162—16 500=12 981.14(万元) 等额年金:12 981.14×(A/P,2%,9)=12 98 1.14/(P/A,2%,9)=12 98 1.14/8.162=1 590.44(万元) 根据计算结果,等额年金从大到小的顺序为:B方案>A方案>C方案。所以,应采用B方案,即一期先开发高层住宅,在销路好的情况下,二期继续开发高层住宅;在销路差的情况下,二期改为开发多层住宅。
解析
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建设工程造价案例分析题库一级造价工程师分类
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建设工程造价案例分析
一级造价工程师
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