2. 工程
  3. 某房地产开发商决定开发一地段，有以下三种方案可供选择： A方案：一次性投资开发多层住宅5万平方米建筑面积，需投入总成本费用(包括前期开发成本、施工建造成本、销售成本，下同)10 000万元，从建造到销售总开发时间为18个月。 B方案：将该地

某房地产开发商决定开发一地段，有以下三种方案可供选择： A方案：一次性投资开发多层住宅5万平方米建筑面积，需投入总成本费用(包括前期开发成本、施工建造成本、销售成本，下同)10 000万元，从建造到销售总开发时间为18个月。 B方案：将该地

admin2014-05-06  27
问题 某房地产开发商决定开发一地段，有以下三种方案可供选择：
    A方案：一次性投资开发多层住宅5万平方米建筑面积，需投入总成本费用(包括前期开发成本、施工建造成本、销售成本，下同)10 000万元，从建造到销售总开发时间为18个月。
    B方案：将该地段分为一区、二区两个部分分期开发。一期工程在一区开发高层住宅3万平方米建筑面积，需投人总成本7 000万元，开发时间为12个月。二期工程开发时，若一期工程销路好，且预计二期工程销售率100％，则在二区继续投人总成本9 600万元开发高层住宅4万平方米建筑面积，开发时间15个月。若一期工程销路差，或将二区土地转让，可一次性获转让收入3 000万元；或在二区开发多层住宅3万平方米建筑面积，需投入总成本费用6 500万元，开发时间为15个月。
    C方案：一次性投资开发高层住宅7万平方米建筑面积，需投入总成本费用16 500万元， 从建造到销售总开发时间为27个月。
    季利率为2％，资金时间价值系数如表2一1所示。三方案的售价和销量情况如表2—2所示。根据经验，多层住宅销路好的概率为0．7，高层住宅销路好的概率为0．6。
   
    问题：
请帮助开发商进行决策，到底采用何种方案。(计算结果保留两位小数)
选项
答案通过计算各方案的净现值期望值及等额年金判断： 净现值的期望值=(销路好的季平均收入×销路好的概率+销路差的季平均收入×销路差的概率)×(P／A，2％，总开发时间／3)一总成本费用。则对各机会点可计算如下： (1)机会点①： 净现值的期望值=(4 000×0．7+2 800×0．3)×(P／A，2％，6)一10 000=(2 800+840)×5．601—10 000=10 387．64(万元) 等额年金=10 387．64×(A／P，2％，6)=10 387．64／(P／A，2％，6)=10 387．64／=5．601=1 854．60(万元) (2)机会点④：= 净现值的期望值=4 560×(P／A，2％，5)×1．0—9 600=4 560×4．713×1．0—9 600=11 891．28(万元) 等额年金=11 891．28×(A／P，2％，5)=11 891．28／(P／A，2％，5)=11 891．28／4．713=2 523．08(万元) (3)机会点⑤： 净现值的期望值为3 000万元。 (4)机会点⑥： 净现值的期望值=(3 000×0．7+2 160×0．3)×(P／A，2％，5)一6 500=(2 100+648)×4．713—6 500=6 451．32(万元) 二者开发时间相同，可直接比较净现值的期望值。根据计算结果可知，B方案在一期开发高层住宅销路差的情况下，二期应改为开发多层住宅。 (5)机会点②： 净现值的期望值：[11 891．28×(P／F，2％，4)+4 125×(P／A，2％，4)]×0．6+[6 451．32×(P／F，2％，4)+2 520×(P／A，2％，4)]×0．4—7 000=(11 891．28×0．924+4 125×3．808)×0．6+(6 451．32×0．924+2 520×3．808)×0．4—7 000=15 240．20(万元) 等额年金：15 240．20×(A／P，2％，9)=15 240．20／(P／A，2％，9)=15 240．20／8．162=1 867．21(万元) (6)机会点③： 净现值的期望值=(4 277．78×0．6+2 613．33×0．4)×(P／A，2％，9)一16 500=3 612×8．162—16 500=12 981．14(万元) 等额年金：12 981．14×(A／P，2％，9)=12 98 1．14／(P／A，2％，9)=12 98 1．14／8．162=1 590．44(万元) 根据计算结果，等额年金从大到小的顺序为：B方案>A方案>C方案。所以，应采用B方案，即一期先开发高层住宅，在销路好的情况下，二期继续开发高层住宅；在销路差的情况下，二期改为开发多层住宅。
解析
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