估价对象为一写字楼,土地总面积1000m2,于2001年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500m2,建成于2004年9月底,为钢筋混凝土结构,建筑层高5m,没有电梯,需评估该写字楼2006年9月30日的价值。搜集有关资料如下。 (1)搜集了三宗出

admin2011-02-04  43

问题 估价对象为一写字楼,土地总面积1000m2,于2001年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500m2,建成于2004年9月底,为钢筋混凝土结构,建筑层高5m,没有电梯,需评估该写字楼2006年9月30日的价值。搜集有关资料如下。
(1)搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例,有关资料如下表所示:

(2)当地征收农地的费用等资料如下:在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要57.32万元的征地补偿和安置等费用,向政府交付土地使用权出让金等为150元/m2,土地开发费用、税金和利润等为120元/m2,以上合计为城市边缘土地使用权年限50年熟地的价格。该城市土地分为八个级别,城市边缘土地为第八级,而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示:

(3)在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/m2,估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元;装修的重新购建价格为140万元,经济寿命为5年;设备的重新购建价格为100万元,经济寿命10年;建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查,由于该写字楼缺乏电梯,导致其出租率较低,仅为80%,月租金为38元/m2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%,正常月租金为40元/m2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼,则需电梯购置费用60万元,安装费用40万元。同时,由于该写字楼的层高比正常层高要高,使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化,该写字楼的经济折旧为20万元。
   试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值。土地重新购建价格要用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为5%,房地产报酬率为7%(如需计算平均值,请采用简单算术平均法,小数点后保留两位)。[2006年考题]

选项

答案解: (1)求取土地价格: 1)市场法求取土地单价: [*] 2)成本法求取土地单价:城市边缘地价的求取:征地补偿和安置等费用=(573200/666.67)元m2=859.80元/m2。50年城市边缘熟地价=(859.80+150+120)元/m2=1129.80元/m2;积算价格=1129.80元/m2×2.0× [*] =1770.46元/m2。 3)土地单价=(1805.37+1770.46)元/m2/2=1787.92元/m2;土地价值=(1787.92×1000/10000)万元=178.79万元。 (2)求取建筑物价格: 1)重新购建价格=(1800×4500/10000)万元=810万元。 2)门窗损坏的折旧=10万元;装修的折旧额=(140×2/5)万元=56万元;设备的折旧额=(100×2/10)万元=20万元;长寿命项目的折旧额=(810-10-140-100)万元×2/47=23.83万元。总物质折旧额=(10+56+20+23.83)万元=109.83万元。 3)缺少电梯的功能性折旧: [*] 一(60+40)万元=71.92万元; 能源消耗功能性折旧= [*] 功能折旧=(71.92+13.61)万元=85.53万元。 4)经济折旧=20万元。 5)折旧总额=(109.83+85.53+20)万元=215.36万元。 6)建筑物价值=(810—215.36)万元=594.64万元。 (3)写字楼价值=土地价值+建筑物价值=(178.79+594.64)万元=一773.43万元。注:成本法求取土地价值时也可以采用如下方法:积算价格=1 129.80元/m2×1.3×1.5× [*] =1 726.19元/m2;或积算价格=(1 787.92+1 726.19)元/m2/2=1 757.01元/m2。 以下计算相同。

解析
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