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某国有企业甲获准于2001年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼,总建筑面积为13 200 m2,建筑容积率为2.4。该大楼1—2层为商场,商场建筑面积为4 300 m2,两层建筑面积相同;3~4层为办公楼,建筑面积为3 800 m2,2层建
某国有企业甲获准于2001年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼,总建筑面积为13 200 m2,建筑容积率为2.4。该大楼1—2层为商场,商场建筑面积为4 300 m2,两层建筑面积相同;3~4层为办公楼,建筑面积为3 800 m2,2层建
admin
2013-04-08
88
问题
某国有企业甲获准于2001年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼,总建筑面积为13 200 m
2
,建筑容积率为2.4。该大楼1—2层为商场,商场建筑面积为4 300 m
2
,两层建筑面积相同;3~4层为办公楼,建筑面积为3 800 m
2
,2层建筑面积相同;4层以上为住宅,已按政策分配给企业职工,进行了房改。
请根据以下情况回答问题:
企业甲为融资需要,于2009年12月31日准备以该大楼的第三层到银行乙进行抵押贷款,并委托土地估价机构A对所涉及的土地进行价格评估。试问:
(1)土地估价机构A接受委托后,应首先明确哪些基本事项?
(2)为做好土地估价工作,该土地估价机构准备制订估价作业计划,试问该计划应包括哪些主要内容?
(3)现场踏勘时,应主要勘察哪些内容?
(4)进行估价时,如何界定地价内涵?可选择怎样的估价原则和方法,并如何确定最终价格?
选项
答案
(1)土地估价机构接受委托后,应首先明确以下事项: 1)评估目的。 2)评估基准日。 3)评估对象(包括位置、面积、权利状况等)。 4)其他基本事项(包括有关批文、规划条件证明等)。 (2)估价作业计划应包括: 1)人员安排。 2)时间安排。 3)主要工作内容。 4)工作程序。 5)需要注意的其他事项。 (3)应现场勘察以下内容: 1)估价对象的基本情况,包括位置、用途、地号、面积等是否与登记文件一致,是否存在权利纠纷等。 2)地上建筑物的情况,包括建筑物的建筑面积、层数、建筑结构、建筑物的用途、容积率、内部装修情况等内容。 3)周边区域条件和个别条件,包括周边繁华程度、交通条件、基础设施条件、环境条件、产业集聚状况等区域因素,以及宗地形状、临街条件、深度,至商业服务中心、火车站、机场等主要交通设施的距离,至主要生活设施的距离等。 (4)界定地价内涵 1)用途。根据土地用途分类,商务办公楼应设定为商业用途。 2)土地使用年限。按法定最高年限为40年。 3)土地开发程度。应按宗地外的土地开发程度予以设定。 4)估价期日。2009年12月31日。 5)土地权利。法定年期的出让土地使用权价格。 选择合适的估价原则和方法 1)可根据估价对象的特性和地价内涵,选择以下估价原则: ①最有效使用原则; ②预期收 益原则; ③替代原则; ④贡献原则等。 2)可选择以下方法: ①市场比较法; ②收益还原法; ③基准地价系数修正法; ④剩余法; ⑤路线价估价法。 应至少选择两种以上的方法。 3)确定估价结果的方法: ①简单算术平均; ②加权平均; ③取一种方法结果; ④以一种方法结果为主,参考另一种方法结果进行适当修正。
解析
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土地估价案例与报告题库土地估价师分类
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土地估价案例与报告
土地估价师
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