2. 工程
  3. 某开发商以3000万元购得一住宅用地70年的使用权，该住宅用地面积为3000m2，规划容积率为5.5。据估算，该住宅开发项目的建安工程费为2200元/m2，勘察设计和前期工程费为建安工程费的3%，基础设施和公共配套设施建设费为430万元，开发期间税费按建筑

某开发商以3000万元购得一住宅用地70年的使用权，该住宅用地面积为3000m2，规划容积率为5.5。据估算，该住宅开发项目的建安工程费为2200元/m2，勘察设计和前期工程费为建安工程费的3%，基础设施和公共配套设施建设费为430万元，开发期间税费按建筑

admin2013-08-04  25
问题 某开发商以3000万元购得一住宅用地70年的使用权，该住宅用地面积为3000m2，规划容积率为5.5。据估算，该住宅开发项目的建安工程费为2200元/m2，勘察设计和前期工程费为建安工程费的3%，基础设施和公共配套设施建设费为430万元，开发期间税费按建筑面积计算，为114元/m2，管理费用为上述费用(土地费用除外)之和的3.5%。预计住宅在项目建成时全部售出，销售费用、销售税金分别为销售收入的3%和5.5%。项目开发期为2年，建造期为1.5年。土地费用于开发期初一次性投入，开发期间税费于建造期初一次性投入，建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用在建造期内均匀投入。年贷款利率为7.7%，按季计息。不考虑土地增值税。
若开发商要求的税前成本利润率为30%，求该项目的最低销售价格。
选项
答案设项目的最低销售价格为X万元，则项目总开发价值GDV=X(1-5.5%)项目建筑面积：3000m2×5.5=16500m2 (1) 项目总开发成本TDC 1) 土地费用(土地取得成本)：3000万元 2) 建安工程费：2200元/m2×16500m2=3630万元 3) 勘察设计和前期工程费：3630万元×3%=108.9万元 4) 基础设施和公共配套设施建设费：430万元 5) 开发期间税费：114元/m2×16500m2=188.1万元 6) 管理费用：(3630+108.9+430+188.1)万元×3.5%=152.50万元 7) 财务费用： a) 土地费用的利息：3000万元×[(1+7.7%/4)2×4-1]=494.35万元 b) 开发期间税费的利息；188.1万元×[(1+7.7%/4)1.5×4-1)=210.90万元 c) 建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用的利息：(3630+108.9+430+152.5)万元×[(1+7.7%/4)(1.5/2)×4-1)=254.40万元 d) 财务费用总计：494.35万元+210.90万元+254.40万元=959.65万元 8) 销售费用：3.5%X 9) 项目总开发成本： 3000万元+3630万元+108.9万元+430万元+188.1万元+152.50万元+959.65万元+3.5%X万元=8469.15万元+3.5%X万元 (2) 税前成本利润率为30%，即(0.91X-8469.15)万元/(8469.15+3.5%X)万元×100%=30%则X=12240.02万元
解析
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