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某公司于2003年11月，出资150万元以有偿出让方式取得一宗地的50年土地使用权，并于2005年11月以300万元的造价完成了厂房、办公用房等的建筑，已竣工验收。2008年11月，调查和实地踏勘后，得到的有关资料如下。 (1)该宗地面积为3亩，土地开发程
某公司于2003年11月，出资150万元以有偿出让方式取得一宗地的50年土地使用权，并于2005年11月以300万元的造价完成了厂房、办公用房等的建筑，已竣工验收。2008年11月，调查和实地踏勘后，得到的有关资料如下。 (1)该宗地面积为3亩，土地开发程
admin
2014-04-04
53
问题
某公司于2003年11月，出资150万元以有偿出让方式取得一宗地的50年土地使用权，并于2005年11月以300万元的造价完成了厂房、办公用房等的建筑，已竣工验收。2008年11月，调查和实地踏勘后，得到的有关资料如下。
(1)该宗地面积为3亩，土地开发程度为“五通一平”，其所属建筑物面积为2500m
2
，砖混结构，经济耐用年限为50年，残值率为2%。
(2)2003—2008年该地区建材价格指数平均每年比上年上涨8%。
(3)2008年11月，宗地所在区域进行成片开发时，土地补偿费、安置补助费及征地发生的其他税费为300元/m
2
，开发程度为“五通一平”的土地开发费为200元/m
2
，土地的开发周期平均为2年，开发投资为均匀投入。根据城市规划，公共绿地、道路等公共用地面积比例应占成片开发土地面积的10%。
(4)当地银行一年期贷款利率为12%，与该宗地类似土地的开发投资回报率为15%、土地增值收益率为15%、土地还原率为10%。
(5)该类建筑物的重置价为1500元/m
2
。
2008年11月该公司拟进行合作经营，需对整体不动产进行评估作价，试根据上述资料选择适当的方法，评估整体不动产的现值总价和楼面价格。
选项
答案
1.方法选择根据所给资料，应采用成本法评估该房地产现值。 2．计算步骤 (1)计算土地价格利用成本逼近法计算土地价格： 1)土地取得费=300.00元/m
2
2)土地开发费=200.00元/m
2
3)投资利息=300.00×(1.122-1)+200×(1.121-1)=100.32(元/m
2
) 4)投资利润=(300.00+200.00)×15%=75.00(元/m
2
) 5)成本价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润=300.00+200.00+100.32+75.00=675.32(元/m
2
)6)土地增值=675.32×15%=101.30(元/m
2
)7)土地无限年期价格=土地成本价+土地增值=675.32+101.30=776.62(元/m
2
)8)单位宗地价格[*]7 9)宗地总价[*]8 (2)计算建筑物价格 1)建筑物重置价格=1500×2500=3750000.00(元) 2)建筑物折旧额[*]9 3)建筑物现值=3750000.00-234375.00=3515625.00(元) (3)计算不动产现值 1)不动产现值=1702140.00+3515625.00=5217765.00(元)≈522(万元) 2)单位不动产现值=5217765.00/2500≈2087(元/m
2
)
解析
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土地估价实务基础题库土地估价师分类
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土地估价实务基础
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