2. 工程
  3. 某开发商购得一宗商业用地的使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。经过分析，得到以下数据； (1)项目建设投资为1800万元。第1年投资1000万元，其中资本金400万元；第2年投资 800万元，其中资本金

某开发商购得一宗商业用地的使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。经过分析，得到以下数据； (1)项目建设投资为1800万元。第1年投资1000万元，其中资本金400万元；第2年投资 800万元，其中资本金

admin2012-10-09  39
问题 某开发商购得一宗商业用地的使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。经过分析，得到以下数据；
(1)项目建设投资为1800万元。第1年投资1000万元，其中资本金400万元；第2年投资 800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。
(2)第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元，从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、650万元。
(3)计算期(开发经营期)取20年。
请根据以上资料，完成下列工作：
(1)编制资本金现金流量表(不考虑所得税)
(2)若该开发商要求的目标收益率为15%，计算该投资项目的净现值。
(所有的投资和收入均发生在年末)
选项
答案第一种解法： (1)借款需要量的计算 单位：万元 [*] 当年利息=(年初借款累计+当年借款÷2)×年利率 第一年利息=(0+600/2)×10%=30(万元) 第二年利息=(630+570/2)×10%=91.5(万元) 各年还本=1291.5÷3＝430.5(万元) (3)资本金现金流量表(税前)如下表所示： 　　　　　　　　 资本金现金流量表 单位：万元 [*] =-347.83-173.91+467.07+676.61+609.76+4942.20＝6173.90(万元) 第二种解法： (1)第1年银行借款1000-400=600(万元) 第2年银行借款800-230=570(万元) (2)第1年利息=600/2×10%=30(万元)． 第2年利息=(630+570/2)×10%=91.5(万元) 第3年利息=(600+30+570+91.5)×10%=129.15(万元) 第4年利息=(1291.5-430.5)×10%=86.10(万元) 第5年利息=(861-430.5)×10%=43.05(万元) (3)资本金现金流量表(税前)如下表所示： 　　　　　 资本金现金流量表 单位：万元 [*] =-347.83-173.91+467.07+676.61+609.76+4942.20=6173.90(万元)
解析
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