2. 工程
  3. 估价对象为一写字楼，土地总面积1000m2，于2001年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500m2，建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯，需评估该写字楼2006年9月30日的价值。搜集有关资料如下。 (1)搜集了

估价对象为一写字楼，土地总面积1000m2，于2001年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500m2，建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯，需评估该写字楼2006年9月30日的价值。搜集有关资料如下。 (1)搜集了

admin2009-02-17  70
问题 估价对象为一写字楼，土地总面积1000m2，于2001年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500m2，建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯，需评估该写字楼2006年9月30日的价值。搜集有关资料如下。
   (1)搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：

(2)当地征收农地的费用等资料如下： 在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要57.32万元的征地补偿和安置等费用，政府交付土地使用权出让金等为150元/m2，土地开发费用、税金和利润等为120元/m2，以上合计为城市边缘土地使用权年限50年熟地的价格。该城市土地分为八个级别，城缘土地为第八级，而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：

   (3)在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/m2，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为 5年；设备的重新购建价格为100万元，经济寿命10年；建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为 80%，月租金为38元/m2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%，正常月租金为40元/m2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层商要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为10万元。
   试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值。土地重新购建价格要才用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为5%，房地产报酬率为7%(如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位)。
选项
答案求取土地价格： 1)市场法求取土地单价： [*] 2)成本法求取土地单价： 城市边缘地价的求取： 征地补偿和安置等费用：573200/666.67=859.80元/m2 50年城市边缘熟地价=859.80+150+120=1129.80元/m2 积算价格 [*] 3)土地单价=(1805.37+1770.46)/2=1787.92元/m2 土地价值=1787.92×1000/10000=178.79万元 (2)求取建筑物价格。 1)重新购建价格=1800×4500/10000=810万元 2)门窗损坏的折旧额=10万元 装修的折旧额=140×2/5=56万元 设备的折旧额=100×2/10=20万元 长寿命项目的折旧额=(810-10-140-100)×2/47=23.83万元 总物质折旧额=10+56+20+23.83=109.83万元 3)缺少电梯的功能性折旧 [*] 或 积算价格=(1787.92+1726.19)/2=1757.01元/m2 以下计算相同。
解析
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