首页
外语
计算机
考研
公务员
职业资格
财经
工程
司法
医学
专升本
自考
实用职业技能
登录
工程
估价对象为一写字楼,土地总面积1000m2,于2001年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500m2,建成于2004年9月底,为钢筋混凝土结构,建筑层高5m,没有电梯,需评估该写字楼2006年9月30日的价值。搜集有关资料如下。 (1)搜集了
估价对象为一写字楼,土地总面积1000m2,于2001年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500m2,建成于2004年9月底,为钢筋混凝土结构,建筑层高5m,没有电梯,需评估该写字楼2006年9月30日的价值。搜集有关资料如下。 (1)搜集了
admin
2009-02-17
46
问题
估价对象为一写字楼,土地总面积1000m
2
,于2001年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500m
2
,建成于2004年9月底,为钢筋混凝土结构,建筑层高5m,没有电梯,需评估该写字楼2006年9月30日的价值。搜集有关资料如下。
(1)搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例,有关资料如下表所示:
(2)当地征收农地的费用等资料如下: 在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要57.32万元的征地补偿和安置等费用,政府交付土地使用权出让金等为150元/m
2
,土地开发费用、税金和利润等为120元/m
2
,以上合计为城市边缘土地使用权年限50年熟地的价格。该城市土地分为八个级别,城缘土地为第八级,而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示:
(3)在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/m
2
,估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元;装修的重新购建价格为140万元,经济寿命为 5年;设备的重新购建价格为100万元,经济寿命10年;建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查,由于该写字楼缺乏电梯,导致其出租率较低,仅为 80%,月租金为38元/m
2
。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%,正常月租金为40元/m
2
。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼,则需电梯购置费用60万元,安装费用40万元。同时,由于该写字楼的层高比正常层商要高,使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化,该写字楼的经济折旧为10万元。
试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值。土地重新购建价格要才用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为5%,房地产报酬率为7%(如需计算平均值,请采用简单算术平均法,小数点后保留两位)。
选项
答案
求取土地价格: 1)市场法求取土地单价: [*] 2)成本法求取土地单价: 城市边缘地价的求取: 征地补偿和安置等费用:573200/666.67=859.80元/m
2
50年城市边缘熟地价=859.80+150+120=1129.80元/m
2
积算价格 [*] 3)土地单价=(1805.37+1770.46)/2=1787.92元/m
2
土地价值=1787.92×1000/10000=178.79万元 (2)求取建筑物价格。 1)重新购建价格=1800×4500/10000=810万元 2)门窗损坏的折旧额=10万元 装修的折旧额=140×2/5=56万元 设备的折旧额=100×2/10=20万元 长寿命项目的折旧额=(810-10-140-100)×2/47=23.83万元 总物质折旧额=10+56+20+23.83=109.83万元 3)缺少电梯的功能性折旧 [*] 或 积算价格=(1787.92+1726.19)/2=1757.01元/m
2
以下计算相同。
解析
转载请注明原文地址:https://kaotiyun.com/show/T39f777K
本试题收录于:
房地产估价理论与方法题库房地产估价师分类
0
房地产估价理论与方法
房地产估价师
相关试题推荐
下列中属于房地产经纪人员职业技能的有()。
房地产经纪人员与客户交谈时,应注意()。
在房地产代理业务治谈时,为充分地了解委托人的意图和要求,先要()。
房地产经纪服务合同的主要内容包括()。
目前我国台湾地区房地产经纪行业管理的模式是()。
房地产经纪执业规范的适用对象是()。
下列关于房地产经纪机构部门设置与岗位设置的表述中,正确的有()。[2007年考试真题]
从事居间业务,房地产经纪人有义务引领买方(承租方)现场查验标的房地产的()、设备、装修等实体状况。
甲房地产经纪门店(以下简称甲门店)为改善经营进行改革:在业务上,建立商圈信息档案,实行商圈经营;在门店形象上,对该门店进行重新装修。重新装修后的门店既能满足客户的需要又可体现行业的特点,业务量因此有了明显增加。某日,王某委托甲门店以100万元的价格为其出售
一个房地产经纪人根据所掌握的信息,采用一定的方法进行分析,进而对市场供给、需求、价格的现状及变化趋势作出了准确的判断,这说明该房地产经纪人具有()。
随机试题
A.3-磷酸甘油酸B.α-酮戊二酸C.二者均是D.二者均非
A.TTGACAB.TATAATC.TATAD.AATAAA真核生物启动子的核心序列是
一位慢性肾炎尿毒症期患者,近一个月来厌食、皮肤瘙痒。前日起呕吐。体检:血压172/120mmHg,神志清楚,贫血貌,心肺检查无异常。Hb50g/L,尿蛋白(+),尿比重1.010,血肌酐795g.mol/L,血钾4.0mmol/L。该患者因酸中毒给予5
患儿女,4岁。高热咳嗽,2日后全身出现针尖大小的红色皮疹,触之砂纸感。如患儿出现眼睑水肿,血尿、恶心、呕吐,最可能的并发症是
患者,男性,28岁。劳累后心悸、气短5年,休息可缓解。近1年活动中曾有发作过晕厥2次。体检:胸骨左缘第3~4肋间听到较粗糙的喷射性收缩期杂音;X线检查心影增大不明显;心电图表现为ST—T改变,胸前导联常出现巨大倒置T波。在Ⅰ、aVL或Ⅱ、Ⅲ、aVF、V4、
股价随着成交量的递增而上涨,为市场行情的正常特性,此种量增价涨关系,表示股价可能下降。( )
国家授权投资的机构投资设立的国有独资公司不设立股东会,授权公司董事会行使股东会的所有权利。()
社会目标模式的小组目标是()。
2化简得(a+b)+(b-a)i=2,所以a=b=1,a+b=2。
He’s______hischildrentomycareforaday.
最新回复
(
0
)