2005年1月1日，甲与乙口头约定，甲承租乙的一套别墅，租期为五年，租金一次付清，交付租金后即可入住。洽谈时，乙告诉甲屋顶有漏水现象。为了尽快与女友丙结婚共同生活，甲对此未置可否，付清租金后与丙入住并办理了结婚登记。入住后不久别墅屋顶果然漏水，甲

admin2018-03-23 61

问题 2005年1月1日，甲与乙口头约定，甲承租乙的一套别墅，租期为五年，租金一次付清，交付租金后即可入住。洽谈时，乙告诉甲屋顶有漏水现象。为了尽快与女友丙结婚共同生活，甲对此未置可否，付清租金后与丙入住并办理了结婚登记。
入住后不久别墅屋顶果然漏水，甲要求乙进行维修，乙认为在订立合同时已对漏水问题提前作了告知，甲当时并无异议，仍同意承租，故现在乙不应承担维修义务。于是，甲自购了一批瓦片，找到朋友开的丁装修公司免费维修。丁公司派工人更换了漏水的旧瓦片，同时按照甲的意思对别墅进行了较大装修。更换瓦片大约花了10天时间，装修则用了一个月，乙不知情。更换瓦片时，一名工人不慎摔伤，花去医药费数千元。
2005年6月，由于新换瓦片质量问题，别墅屋顶出现大面积漏水，造成甲一万余元财产损失。
2006年4月，甲遇车祸去世，丙回娘家居住。半年后丙返回别墅，发现戊已占用别墅。原来，2004年12月甲曾向戊借款10万元，并亲笔写了借条，借条中承诺在不能还款时该别墅由戊使用。在戊向乙出示了甲的亲笔承诺后，乙同意戊使用该别墅，将房屋的备用钥匙交付于戊。(2009年卷四第四题)
【问题】
别墅维修及费用负担问题应如何处理?理由是什么?

选项

答案(1)甲有权要求乙在合理期限内维修。乙未履行维修义务，甲可以自行维修，维修费用由乙负担。 (2)甲的维修属于无因管理行为，由乙承担其支出的必要费用。瓦片质量问题不影响乙对该项义务的承担。 (3)因维修影响了甲的使用，应当相应减少租金或延长租期，但装修期间不在延长租期的范围。

解析本题主要考查租赁合同当事人的权利和义务。《合同法》第221条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”
司法部公布的参考答案为：(1)甲有权要求乙在合理期限内维修。乙未履行维修义务，甲可以自行维修，维修费用由乙负担。
(2)甲的维修属于无因管理行为，由乙承担其支出的必要费用。瓦片质量问题不影响乙对该项义务的承担。
(3)因维修影响了甲的使用，应当相应减少租金或延长租期，但装修期间不在延长租期的范围。
笔者对司法部的参考答案持保留意见。因为本题中乙在订立合同时已对漏水问题提前作了告知，甲当时并无异议，仍同意承租，在这种情况下，乙是否应承担维修义务是值得商榷的。有人认为，即便承租人甲对租赁物的缺陷知情，也不能免除出租人的维修义务。其依据是《合同法》第216条，根据该条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本人认为，我们不能依据本条确定乙应承担维修义务，因为，出租人负有的是保持租赁物符合约定用途的义务。订立租赁合同时，承租人甲知道房屋漏水，也就意味着双方约定租赁的房屋就是漏水的房屋，从题干我们并不能得出租赁期间漏水面积扩大等信息，因此，乙不必然承担维修义务。实际上《合同法》第216条是关于出租人负有租赁物瑕疵担保义务的规定。所谓瑕疵担保义务是指出租人负有保持租赁物在租赁期间内符合约定用途的义务，即出租人交付给承租人使用的财产应符合约定的标准。租赁合同中出租人维修义务的前提条件是出租人负有租赁物的瑕疵担保义务。如租赁物有瑕疵的，出租人即负有维修义务。一般认为，在判定出租人是否负有瑕疵担保义务上有一个重要条件，即承租人须不知有瑕疵。因为，如果承租人于合同成立时已明知有瑕疵，但仍与出租人缔约，显然已经将瑕疵考虑到缔结合同的条件之中，可认为是承租人自愿承受有瑕疵的租赁物。只是，如果租赁物为房屋或其他供居住的住所的，如果有瑕疵会危及承租人的安全或者健康时，依《合同法》第233条的规定，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。很多考生都是依据这一法条认定乙负有维修义务，实际上，该条仅仅赋予承租人解除合同的权利，而没有苛以出租人维修义务。

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