甲买了商品房一套，申请登记。登记机关因失误将其记为乙所有。乙知后，隐瞒真相，声称自己就是房屋所有人，欲将房卖给丙。丙经过登记机关核实后和乙签订房屋买卖合同并支付了全额价款30万元，双方约定自订立合同后3个月内办完所有权过户手续。期间乙又向银行丁贷款20万元

admin2022-09-19 35

问题甲买了商品房一套，申请登记。登记机关因失误将其记为乙所有。乙知后，隐瞒真相，声称自己就是房屋所有人，欲将房卖给丙。丙经过登记机关核实后和乙签订房屋买卖合同并支付了全额价款30万元，双方约定自订立合同后3个月内办完所有权过户手续。期间乙又向银行丁贷款20万元，双方订立了房屋抵押合同并办理了抵押登记。随后甲发现登记错误主张恢复自己的所有权。[中山大学2005年研]
问题：分析上述民事法律行为及甲、乙、丙、丁、登记机关间的法律关系。

选项

答案(1)《民法典》第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。本案中，不动产所有权尚未登记，因此丙没有取得房屋的所有权。《民法典》第215条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，乙和丙之间的合同行为有效。 (2)根据《民法典》的规定，对于不动产的抵押，登记是强制性的，且为抵押权的生效要件，即不动产抵押权的生效采登记要件主义。所以，乙和银行丁的抵押行为有效，并且已经办理了登记，所以抵押合同已经生效，银行取得房屋的抵押权。 (3)甲和乙之间是不当得利和无权处分的竞合。根据《民法典》第311条规定，受让人依照规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失，所以，甲可以要求乙返还所得利益，赔偿损失，撤销和丙之间的买卖合同。 (4)由于登记机关的失误导致登记错误，所以甲也可以要求登记机关承担补充赔偿责任。

解析

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