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某国有企业甲获准于1995年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼,总建筑面积为13200m2,建筑容积率为2.4。该大楼一至二层为商场,商场建筑面积为4300m2,两层建筑面积相同;三至四层为办公楼,建筑面积为3800m2,两层建筑面积相同;
某国有企业甲获准于1995年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼,总建筑面积为13200m2,建筑容积率为2.4。该大楼一至二层为商场,商场建筑面积为4300m2,两层建筑面积相同;三至四层为办公楼,建筑面积为3800m2,两层建筑面积相同;
admin
2009-04-10
90
问题
某国有企业甲获准于1995年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼,总建筑面积为13200m
2
,建筑容积率为2.4。该大楼一至二层为商场,商场建筑面积为4300m
2
,两层建筑面积相同;三至四层为办公楼,建筑面积为3800m
2
,两层建筑面积相同;四层以上为住宅,已按政策分配给企业职工,进行了房改。请根据以下条件回答问题。
企业甲为融资需要,于2003年12月31日准备以该大楼的第三层到银行乙进行抵押贷款,并委托土地估价机构A对所涉及的土地进行价格评估。试问:
(1)土地估价机构A接受委托后,应首先明确哪些基本事项?
(2)为做好土地估价工作,该土地估价机构准备制定估价作业计划,试问该计划应包括哪些主要内容?
(3)现场踏勘时,应主要勘察哪些内容?
(4)进行估价时,如何界定地价内涵?可选择怎样的估价原则和方法,如何确定最终价格?
选项
答案
(1)土地估价机构接受委托后,应首先明确以下事项。 ①评估目的。 ②评估基准日。 ③评估对象(包括位置、面积、权利状况等)。 ④其他基本事项(包括有关批文、规划条件证明等)。 (2)估价作业计划应包括以下内容。 ①人员安排。 ②时间安排。 ③主要工作内容。 ④工作程序。 ⑤需要注意的其他事项。 (3)应现场勘察以下内容。 ①估价对象的基本情况,包括位置、用途、地号、面积等是否与登记文件一致,是否存在权利纠纷等。 ②地上建筑物的情况,包括建筑物的建筑面积、层数、建筑结构、建筑物的用途、容积率、内部装修情况等内容。 ③周边区域条件和个别条件,包括周边繁华程度、交通条件、基础设施条件、环境条件、产业集聚状况等区域因素,以及宗地形状、临街条件、深度、至商服中心距离、至火车站、机场等主要交通设施的距离、至主要生活设施的距离等。 (4)界定地价内涵。 ①用途:根据土地用途分类,商务办公楼应设定为商业用途。 ②土地使用年限:按法定最高年限40年。 ③土地开发程度:应按宗地外的土地开发程度予以设定。 ④估价期日:2003年12月31日。 ⑤土地权利:法定年期的出让土地使用权价格。 (5)选择合适的估价原则和方法。 ①可根据估价对象的特性和地价内涵,选择以下估价原则。 a.最有效使用原则。 b.预期收益原则。 c.替代原则。 d.贡献原则等。 ②可选择以下方法。 a.市场比较法。 b.收益还原法。 c.基准地价系数修正法。 d.剩余法。 e.路线价估价法。 至少应选择两种以上的方法。 ③确定估价结果的方法。 a.简单算术平均。 b.加权平均。 c.取一种方法结果。 d.以一种方法结果为主,参考另一种方法结果进行适当修正。
解析
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土地估价实务基础题库土地估价师分类
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土地估价实务基础
土地估价师
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