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  3. 某企业委托评估机构对其拥有的土地使用权进行评估，评估基准日为2020年6月30日。 　评估人员拟采用基准地价系数修正法进行评估，相关情况如下： 　该土地于2015年6月30日通过出让方式取得，位于某地区三类地价区，土地面积3000平方米，出让年限50年，用

某企业委托评估机构对其拥有的土地使用权进行评估，评估基准日为2020年6月30日。 　评估人员拟采用基准地价系数修正法进行评估，相关情况如下： 　该土地于2015年6月30日通过出让方式取得，位于某地区三类地价区，土地面积3000平方米，出让年限50年，用

admin2022-12-30  49
问题 某企业委托评估机构对其拥有的土地使用权进行评估，评估基准日为2020年6月30日。
　评估人员拟采用基准地价系数修正法进行评估，相关情况如下：
　该土地于2015年6月30日通过出让方式取得，位于某地区三类地价区，土地面积3000平方米，出让年限50年，用地性质为工业用途，土地开发程度达到六通一平，该土地设定容积率为1．7。
　该地区三类地价区的工业用地基准地价为800元／平方米。基准地价内涵为六通一平，50年期出让土地使用权，平均容积率为1．7，基准地价的基准日期为2016年6月30日。
　该地区的地价增长率(环比增长率)如下表所示：
　
　影响地价的其他因素修正系数为1．0200，土地资本化率为8％，不考虑交易环节税费。
　要求：
计算土地使用权评估单价(元／平方米)，保留精度到小数点后四位。
选项
答案待估宗地评估价值=待估宗地所处级别(地段)的基准地价×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数 　①年期修正系数。 　本次测算评估土地于2015年6月30日通过出让方式取得，出让年限50年，评估基准日为2020年6月30日，宗地的可使用年期为50-5=45(年)。 　宗地使用年期修正系数 　=[1-1／(1+r)m]／[1-1／(1+r)n] 　=[1-1／(1+土地资本化率)待估宗地可使用年限]／[1-1／(1+土地资本化率)该用途土地法定最高出让年期] 　=[1-1／(1+8％)45]／[1-1／(1+8％)50] 　=0．9898 　②期日修正系数。 　基准地价的基准日期为2016年6月30日，本次评估基准日为2020年6月30日，相差4年，应进行期日修正。 　期日修正系数=(1+1．65％)×(1+2．12％)×(1+2．23％)×(1+2．02％)=1．0826 　计算说明：本题给出的是环比增长率，由于基准期为2016年6月30日，因而从2017年6月30日开始修正。假设2016年6月30日土地地价为1，那么2017年6月30日就是1×(1+1．65％)；2018年6月30日就是在这个基础上再乘以(1+2．12％)…… 　以此类推，则有： 　期日修正系数=(1+1．65％)×(1+2．12％)×(1+2．23％)×(1+2．02％)=1．0826 　③评估对象设定容积率为1．7，基准地价用地设定平均容积率为1．7，本次不需要进行容积率修正，确定容积率修正系数为1．0。 　④其他因素修正系数为1．0200。 　⑤待估宗地评估价值=待估宗地所处级别(地段)的基准地价×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数 　=800×0．9898×1．0826×1．0×1．0200 　=874．3909(元／平方米)
解析
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