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某企业委托评估机构对其拥有的土地使用权进行评估,评估基准日为2020年6月30日。 评估人员拟采用基准地价系数修正法进行评估,相关情况如下: 该土地于2015年6月30日通过出让方式取得,位于某地区三类地价区,土地面积3000平方米,出让年限50年,用
某企业委托评估机构对其拥有的土地使用权进行评估,评估基准日为2020年6月30日。 评估人员拟采用基准地价系数修正法进行评估,相关情况如下: 该土地于2015年6月30日通过出让方式取得,位于某地区三类地价区,土地面积3000平方米,出让年限50年,用
admin
2022-12-30
46
问题
某企业委托评估机构对其拥有的土地使用权进行评估,评估基准日为2020年6月30日。
评估人员拟采用基准地价系数修正法进行评估,相关情况如下:
该土地于2015年6月30日通过出让方式取得,位于某地区三类地价区,土地面积3000平方米,出让年限50年,用地性质为工业用途,土地开发程度达到六通一平,该土地设定容积率为1.7。
该地区三类地价区的工业用地基准地价为800元/平方米。基准地价内涵为六通一平,50年期出让土地使用权,平均容积率为1.7,基准地价的基准日期为2016年6月30日。
该地区的地价增长率(环比增长率)如下表所示:
影响地价的其他因素修正系数为1.0200,土地资本化率为8%,不考虑交易环节税费。
要求:
计算土地使用权评估单价(元/平方米),保留精度到小数点后四位。
选项
答案
待估宗地评估价值=待估宗地所处级别(地段)的基准地价×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数 ①年期修正系数。 本次测算评估土地于2015年6月30日通过出让方式取得,出让年限50年,评估基准日为2020年6月30日,宗地的可使用年期为50-5=45(年)。 宗地使用年期修正系数 =[1-1/(1+r)
m
]/[1-1/(1+r)
n
] =[1-1/(1+土地资本化率)
待估宗地可使用年限
]/[1-1/(1+土地资本化率)
该用途土地法定最高出让年期
] =[1-1/(1+8%)
45
]/[1-1/(1+8%)
50
] =0.9898 ②期日修正系数。 基准地价的基准日期为2016年6月30日,本次评估基准日为2020年6月30日,相差4年,应进行期日修正。 期日修正系数=(1+1.65%)×(1+2.12%)×(1+2.23%)×(1+2.02%)=1.0826 计算说明:本题给出的是环比增长率,由于基准期为2016年6月30日,因而从2017年6月30日开始修正。假设2016年6月30日土地地价为1,那么2017年6月30日就是1×(1+1.65%);2018年6月30日就是在这个基础上再乘以(1+2.12%)…… 以此类推,则有: 期日修正系数=(1+1.65%)×(1+2.12%)×(1+2.23%)×(1+2.02%)=1.0826 ③评估对象设定容积率为1.7,基准地价用地设定平均容积率为1.7,本次不需要进行容积率修正,确定容积率修正系数为1.0。 ④其他因素修正系数为1.0200。 ⑤待估宗地评估价值=待估宗地所处级别(地段)的基准地价×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数 =800×0.9898×1.0826×1.0×1.0200 =874.3909(元/平方米)
解析
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