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某县城一家房地产开发企业2015年度委托建筑公司承建位于县城的住宅楼10栋，其中：80％的建筑面积直接对外销售，取得销售收入7648万元；其余部分暂时对外出租，本年度取得租金收入63万元。与该住宅楼开发相关的成本、费用有： (1)支付取得土地使用权价款

admin2016-06-05  36
问题 某县城一家房地产开发企业2015年度委托建筑公司承建位于县城的住宅楼10栋，其中：80％的建筑面积直接对外销售，取得销售收入7648万元；其余部分暂时对外出租，本年度取得租金收入63万元。与该住宅楼开发相关的成本、费用有：
  (1)支付取得土地使用权价款1400万元。
  (2)取得土地使用权支付相关税费42万元。
  (3)前期拆迁补偿费90万元，直接建筑成本2100万元，环卫绿化工程费用60万元。
  (4)发生管理费用450万元、销售费用280万元、财务费用370万元(利息支出不能准确按转让房地产项目计算分摊)。当地省政府规定，房地产开发费用的扣除比例为9％。
  要求：根据上述资料，回答下列问题：
  (1)该房地产开发企业2015年应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加合计数；
  (2)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的取得土地使用权所支付的金额和开发成本的合计数；
  (3)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的开发费用金额；
  (4)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的与转让房地产有关的税金金额：
(5)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除项目金额合计数；
(6)该房地产开发企业应缴纳的土地增值税。
选项
答案(1)该房地产开发企业2015年应缴纳的营业税、城市维护建设税、地方教育附加和教育费附加合计数=764．8×5％×(1+5％+3％+2％)+63×5％×(1+5％+3％+2％) =424．11(万元) 注意县城的城建税税率是5％。 (2)取得土地使用权所支付的金额=(1400+42)×80％=1153．6(万元) 开发成本=(90+2100+60)×80％=1800(万元) 注意按照已售的比例分摊应扣除的取得土地使用权所支付的金额和开发成本。 合计=1153．6+1800=2953．6(万元) (3)开发费用=(1153．6+1800)×9％=265．82(万元) 注意使用题目给定的9％的房地产开发费用扣除比例。 (4)允许扣除的与转让房地产有关的税金： 7648×5％×(1+5％+3％+2％)=420．64(万元) (5)加计扣除=(1153．6+1800)×20％=590．72(万元) 允许扣除项目金额合计=1153．6+1800+265．82+420．64+590．72=4230．78(万元) (6)增值额=7648—4230．78=3417．22(万元) 增值率=3417．22÷4230．78×100％=80．77％，适用40％的税率和5％的速算扣除系数。 应纳土地增值税税额=3417．22×40％一4230．78×5％=1155．35(万元)。
解析
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