2. 工程
  3. 某评估公司接受甲公司委托,对其拥有的一处自建房产进行评估。估价目的为抵押。该房地产占地面积为3500m2,总建筑面积为4500m2,2002年1月竣工。评估公司的评估结果为850元/m2。甲公司拿到报告后颇感不解,因为其实际投入的成本已达960元/m2,而

某评估公司接受甲公司委托,对其拥有的一处自建房产进行评估。估价目的为抵押。该房地产占地面积为3500m2,总建筑面积为4500m2,2002年1月竣工。评估公司的评估结果为850元/m2。甲公司拿到报告后颇感不解,因为其实际投入的成本已达960元/m2,而

admin2011-05-31  23
问题 某评估公司接受甲公司委托,对其拥有的一处自建房产进行评估。估价目的为抵押。该房地产占地面积为3500m2,总建筑面积为4500m2,2002年1月竣工。评估公司的评估结果为850元/m2。甲公司拿到报告后颇感不解,因为其实际投入的成本已达960元/m2,而且还未考虑开发利润和利息,而评估公司认为自己的评估报告是合理的。请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的?
选项
答案1.评估的是公开市场价值或市场价格,是客观合理的价格,而实际发生的成本可能超过社会平均成本水平。 2.估价时点与实际成本发生时点有差异,价格会有变化。 3.房地产抵押价值评估应采用公开市场价值标准,但由于要考虑预期风险和抵押期间的耗损,因此其价值往往要比正常市场价格偏低。因为估价机构接受某公司委托,估价目的为抵押贷款,而成为抵押物的房地产除具有本身固有特点外,又有一些新的特点,因此对其估价也有不同点。主要体现在下面3个方面:①注重预期风险:房地产抵押价值评估一般估价时点为当前,而抵押期限一般会有一年以上时间,一旦发生处分清偿,存在预期风险;②分析市场变现能力:抵押物一旦发生处分清偿,属于强制执行,要求快速变现,在房地产市场状况较差的情况下,会对抵押物处置价值造成较大的折减;③考虑抵押期间的耗损:在抵押期较长或抵押物耐用经济年限较短的部分由于抵押方的占用和使用会造成抵押物的耗损,引起价值的变化,在估价时应予以分析、考虑。综上所述,在估价时应侧重对预期风险加以考虑,采用保守性原则选择估价的参数,因此估价结果是合理的。
解析
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