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  3. 某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产还原

某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产还原

admin2007-08-09  67
问题 某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产还原利率为10%。试选用所给资料估计该宾馆的价格。
选项
答案(1)计算该宾馆年总收益 =300×50×365×(1-30%) =3832500(元)=383.25(万元) (2)计算该宾馆年总费用=14(万元/月)×12(月)=168(万元) (3)计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25(万元)-168(万元)=215.25(万元) (4)假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年期，则该宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5(万元) (5)计算同档次宾馆年总收益 =300×45×365×(1-20%) =3942000(元)=394.2(万元) (6)计算同档次宾馆年总费用=394.2(万元)×30%=118.26(万元) (7)计算同档次宾馆年净收益=年总收益-年总费用=394.2×70%=275.94(万元) (8)假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年期，则同档次宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4(万元) (9)该宾馆与当地同档次宾馆比较床价50元＞45元，但空房率也高，30%＞20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运费用支出。 (10)经过综合考虑后，可以估计该宾馆的价格为2450万元较为合理。
解析
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