某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2,总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年,总投资为13500万元(不包括贷款利息)。项目第1年投资8100万元,其中资本金为5400万元,其余为甲银行贷款;项目第2年投资5400万元,全部为

admin2011-02-04  73

问题 某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2,总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年,总投资为13500万元(不包括贷款利息)。项目第1年投资8100万元,其中资本金为5400万元,其余为甲银行贷款;项目第2年投资5400万元,全部为甲银行贷款;甲银行贷款年利率为9.0%,按年复利计息,项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营,且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息,乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0%,按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70%,采用基础租金加百分比租金形式出租,基础租金不随时间变化,百分比租金为超额营业额的10%。预计购物中心的出租率为95%,年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35%。开发商于项目运营3年后整体转售,净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初,收入、运营成本和还款均发生在年末,不考虑所得税及其他税收。
请回答下列问题:
(1)若开发商要求的自有资金目标收益率为20%,则购物中心的年最低基础租金为多少元/m2?(精确到个位)
(2)在该最低基础租金水平下,设项目全部投资的目标收益率为13%,求项目全部投资的内部收益率是多少?(精确到小数点后2位)[2007年考题]

选项

答案解法一: 叙述法一、设最低基础租金为x,求最低基础租金 (1)计算各年自有资金净现金流量 1)第1年年初净现金流量=一5400万元 2)第2年年初:投资=一5400万元,甲银行贷款5400万元净现金流量=(一5400+5400)万元=0万元 3)第3年年初:归还甲银行贷款=[2700x(1十9%)2+5400×(1+9%)]万元=9093.87万元乙银行贷款9093.87万元净现金流量=(一9093.87+9093.87)万元=0万元 4)第3、4年年末:还本付息=9093.87万元×7%=636.57万元营运成本=(1.5×70%×95%×x+10000×10%)×35%=(0.9975x+1000)万元×35%经营收入=1.5×70%×95%×+10000×10%=(0.9975x+1000)万元净现金流量=(0.9975x十1000)万元×65% 5)第5年年末:还本付息=(636.57+9093.87)万元=9730.44万元营运成本=(0.9975x+1000)万元×35%经营收入=(0.9975x+1000)万元转售收入=[(0.9975x+1000)×65%×9.5]万元净现金流量=[(0.9975x+1000)×65%+(0.9975x+1000)x65%×9.5—9730.44]万元=(0.9975x+1000)×65%×10.5—9730.44]万元 (2)求基础租金:由于 [*] 则:一5400+[(0.9975x+1000)×65%一636.57]× [*] 得:x=1915元/m2 二、计算全投资内部收益率FIRR (1)计算各年净现金流量1)第1年年初投资=8100万元 2)第2年年初投资=5400万元3)第3、4年年末:经济收入=(0.9975×1915+1000)万元=2910.21万元经营成本=2910.21万元×35%=1018.57万元净现金流量=(2910.21—1018.57)万元=1891.64万元4)第5年年末:经营收入=(0.9975×1915+1000)万元=2910.21万元经营成本=2910.21万元×35%=1018.57万元转售收入=(2910.21×65%×9.5)万元=17970.55万元净现金流量=(2910.21+17970.55一1018.57)万元=19862.19万元 (2)计算内部收益率设i1=13%,则有: [*] 设i2=14%,则有: [*] [*] 解法二: 图表法一、列出自有资金现金流量表(年末),设租金为x [*] [*] 则:一5400+[(0.9975x+1000)×65%—636.57]3× [*] 得:x=1915元/m2 二、求最低租金水平下的全部投资内部收益率,列表: [*] 设i1=13%,则有: [*] 设i2=14%,则有: [*] [*]

解析
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