首页
外语
计算机
考研
公务员
职业资格
财经
工程
司法
医学
专升本
自考
实用职业技能
登录
工程
某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2,总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年,总投资为13500万元(不包括贷款利息)。项目第1年投资8100万元,其中资本金为5400万元,其余为甲银行贷款;项目第2年投资5400万元,全部为
某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2,总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年,总投资为13500万元(不包括贷款利息)。项目第1年投资8100万元,其中资本金为5400万元,其余为甲银行贷款;项目第2年投资5400万元,全部为
admin
2011-02-04
98
问题
某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m
2
,总建筑面积为15000m
2
。预计项目开发建设周期为2年,总投资为13500万元(不包括贷款利息)。项目第1年投资8100万元,其中资本金为5400万元,其余为甲银行贷款;项目第2年投资5400万元,全部为甲银行贷款;甲银行贷款年利率为9.0%,按年复利计息,项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营,且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息,乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0%,按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70%,采用基础租金加百分比租金形式出租,基础租金不随时间变化,百分比租金为超额营业额的10%。预计购物中心的出租率为95%,年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35%。开发商于项目运营3年后整体转售,净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初,收入、运营成本和还款均发生在年末,不考虑所得税及其他税收。
请回答下列问题:
(1)若开发商要求的自有资金目标收益率为20%,则购物中心的年最低基础租金为多少元/m
2
?(精确到个位)
(2)在该最低基础租金水平下,设项目全部投资的目标收益率为13%,求项目全部投资的内部收益率是多少?(精确到小数点后2位)[2007年考题]
选项
答案
解法一: 叙述法一、设最低基础租金为x,求最低基础租金 (1)计算各年自有资金净现金流量 1)第1年年初净现金流量=一5400万元 2)第2年年初:投资=一5400万元,甲银行贷款5400万元净现金流量=(一5400+5400)万元=0万元 3)第3年年初:归还甲银行贷款=[2700x(1十9%)
2
+5400×(1+9%)]万元=9093.87万元乙银行贷款9093.87万元净现金流量=(一9093.87+9093.87)万元=0万元 4)第3、4年年末:还本付息=9093.87万元×7%=636.57万元营运成本=(1.5×70%×95%×x+10000×10%)×35%=(0.9975x+1000)万元×35%经营收入=1.5×70%×95%×+10000×10%=(0.9975x+1000)万元净现金流量=(0.9975x十1000)万元×65% 5)第5年年末:还本付息=(636.57+9093.87)万元=9730.44万元营运成本=(0.9975x+1000)万元×35%经营收入=(0.9975x+1000)万元转售收入=[(0.9975x+1000)×65%×9.5]万元净现金流量=[(0.9975x+1000)×65%+(0.9975x+1000)x65%×9.5—9730.44]万元=(0.9975x+1000)×65%×10.5—9730.44]万元 (2)求基础租金:由于 [*] 则:一5400+[(0.9975x+1000)×65%一636.57]× [*] 得:x=1915元/m
2
二、计算全投资内部收益率FIRR (1)计算各年净现金流量1)第1年年初投资=8100万元 2)第2年年初投资=5400万元3)第3、4年年末:经济收入=(0.9975×1915+1000)万元=2910.21万元经营成本=2910.21万元×35%=1018.57万元净现金流量=(2910.21—1018.57)万元=1891.64万元4)第5年年末:经营收入=(0.9975×1915+1000)万元=2910.21万元经营成本=2910.21万元×35%=1018.57万元转售收入=(2910.21×65%×9.5)万元=17970.55万元净现金流量=(2910.21+17970.55一1018.57)万元=19862.19万元 (2)计算内部收益率设i
1
=13%,则有: [*] 设i
2
=14%,则有: [*] [*] 解法二: 图表法一、列出自有资金现金流量表(年末),设租金为x [*] [*] 则:一5400+[(0.9975x+1000)×65%—636.57]3× [*] 得:x=1915元/m
2
二、求最低租金水平下的全部投资内部收益率,列表: [*] 设i
1
=13%,则有: [*] 设i
2
=14%,则有: [*] [*]
解析
转载请注明原文地址:https://kaotiyun.com/show/XWmf777K
本试题收录于:
房地产开发经营与管理题库房地产估价师分类
0
房地产开发经营与管理
房地产估价师
相关试题推荐
如果一个人的一项经济活动会给社会上其他成员带来危害,但他自己却并不为此而支付足够抵偿这种危害的成本,此时这个人从其经济活动中所付出的私人成本就小于该项经济活动所造成的社会成本,这种性质的外部影响被称为外部经济。()
某建筑物共3层,总建筑面积为600m2,每层建筑面积相等,房地总价值为600万元,土地价值480万元。其中一层价值是二层的1.5倍,二层价值是三层的1.2倍,则关于土地份额的计算,以下正确的有()。
某10年前建成交付使用的建筑物,估价人员实地观察判定其剩余经济寿命为30年,残值率为0,该建筑物的成新率为()%。
假设开发法是以()为理论依据的。
评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值,要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元,折现率为12%,则需将这3000万元折现到2005年10月16日,即在2005
原城乡建设环境保护部发布《房屋完损等级评定标准(试行)》在()实行。
在假设开发法的传统方法中计算投资利息时,应计息的项目包括()。
关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法,错误的是()。
某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地,预计该用地取得后2年建成商品房,前期勘察设计约需6个月;建成前半年开始销售,销售期为1年,下列选项中,正确的有()。[2009年考题]
随机试题
--Willyoucometothepartythisweekend?--______.
患者男,72岁。因进食时误吞鸭骨后吞咽困难和吞咽疼痛6小时,在当地医院就诊,经照X线片发现食管中段有不透光的阴影,由于当地医院条件有限,仅给予抗感染、对症和支持治疗两天,症状无明显缓解,且出现背部及胸骨后疼痛,多次呕吐,呕吐物为唾液样物,其中两次带有少许鲜
A、0B、∞C、5/4D、3/5C由—般结论
大气环境评价中的监测点的布设应尽量()反映评价范围内的环境空气质量。
Nowletuslookathowweread.Whenwereadaprintedtext,oureyesmoveacrossapageinashort,jerkymovement.Werecognizewo
大足宝顶山石刻在造像上不局限于佛像的宗教题材,而且用大画面、广角度、全方位反映于当时的社会生活、伦理道德、民间疾苦,是不可多得的世俗风情画,最突出表现有()。
在知识经济勃兴的今天,阅读已不仅仅关乎个人的修身养性,更攸关一个国家的国民素质和竞争力。因为,阅读习惯和阅读能力的欠缺将极大地损害人们的想象力和创造力,而想象力和创造力是一个国家一个民族永葆活力的源泉。有一个严峻的事实我们不得不面对:当代世界的知识创新、科
人类历史上,技术革命往往和社会发展的__________相互作用,互为因果。今天,以微博为代表的互联网技术应用正__________着它推进社会生活各个领域发生变化的巨大潜能。依次填入划横线部分最恰当的一项是()。
TheAmericansandEnglishmenbothspeakEnglish.AmericansandEnglishmenhavedifficultiesinunderstandingeachother.
Thewoman’snameisMaryJoanShute.Youmaycallher______.
最新回复
(
0
)