首页
外语
计算机
考研
公务员
职业资格
财经
工程
司法
医学
专升本
自考
实用职业技能
登录
工程
某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2,总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年,总投资为13500万元(不包括贷款利息)。项目第1年投资8100万元,其中资本金为5400万元,其余为甲银行贷款;项目第2年投资5400万元,全部为
某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2,总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年,总投资为13500万元(不包括贷款利息)。项目第1年投资8100万元,其中资本金为5400万元,其余为甲银行贷款;项目第2年投资5400万元,全部为
admin
2011-02-04
85
问题
某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m
2
,总建筑面积为15000m
2
。预计项目开发建设周期为2年,总投资为13500万元(不包括贷款利息)。项目第1年投资8100万元,其中资本金为5400万元,其余为甲银行贷款;项目第2年投资5400万元,全部为甲银行贷款;甲银行贷款年利率为9.0%,按年复利计息,项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营,且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息,乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0%,按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70%,采用基础租金加百分比租金形式出租,基础租金不随时间变化,百分比租金为超额营业额的10%。预计购物中心的出租率为95%,年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35%。开发商于项目运营3年后整体转售,净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初,收入、运营成本和还款均发生在年末,不考虑所得税及其他税收。
请回答下列问题:
(1)若开发商要求的自有资金目标收益率为20%,则购物中心的年最低基础租金为多少元/m
2
?(精确到个位)
(2)在该最低基础租金水平下,设项目全部投资的目标收益率为13%,求项目全部投资的内部收益率是多少?(精确到小数点后2位)[2007年考题]
选项
答案
解法一: 叙述法一、设最低基础租金为x,求最低基础租金 (1)计算各年自有资金净现金流量 1)第1年年初净现金流量=一5400万元 2)第2年年初:投资=一5400万元,甲银行贷款5400万元净现金流量=(一5400+5400)万元=0万元 3)第3年年初:归还甲银行贷款=[2700x(1十9%)
2
+5400×(1+9%)]万元=9093.87万元乙银行贷款9093.87万元净现金流量=(一9093.87+9093.87)万元=0万元 4)第3、4年年末:还本付息=9093.87万元×7%=636.57万元营运成本=(1.5×70%×95%×x+10000×10%)×35%=(0.9975x+1000)万元×35%经营收入=1.5×70%×95%×+10000×10%=(0.9975x+1000)万元净现金流量=(0.9975x十1000)万元×65% 5)第5年年末:还本付息=(636.57+9093.87)万元=9730.44万元营运成本=(0.9975x+1000)万元×35%经营收入=(0.9975x+1000)万元转售收入=[(0.9975x+1000)×65%×9.5]万元净现金流量=[(0.9975x+1000)×65%+(0.9975x+1000)x65%×9.5—9730.44]万元=(0.9975x+1000)×65%×10.5—9730.44]万元 (2)求基础租金:由于 [*] 则:一5400+[(0.9975x+1000)×65%一636.57]× [*] 得:x=1915元/m
2
二、计算全投资内部收益率FIRR (1)计算各年净现金流量1)第1年年初投资=8100万元 2)第2年年初投资=5400万元3)第3、4年年末:经济收入=(0.9975×1915+1000)万元=2910.21万元经营成本=2910.21万元×35%=1018.57万元净现金流量=(2910.21—1018.57)万元=1891.64万元4)第5年年末:经营收入=(0.9975×1915+1000)万元=2910.21万元经营成本=2910.21万元×35%=1018.57万元转售收入=(2910.21×65%×9.5)万元=17970.55万元净现金流量=(2910.21+17970.55一1018.57)万元=19862.19万元 (2)计算内部收益率设i
1
=13%,则有: [*] 设i
2
=14%,则有: [*] [*] 解法二: 图表法一、列出自有资金现金流量表(年末),设租金为x [*] [*] 则:一5400+[(0.9975x+1000)×65%—636.57]3× [*] 得:x=1915元/m
2
二、求最低租金水平下的全部投资内部收益率,列表: [*] 设i
1
=13%,则有: [*] 设i
2
=14%,则有: [*] [*]
解析
转载请注明原文地址:https://kaotiyun.com/show/XWmf777K
本试题收录于:
房地产开发经营与管理题库房地产估价师分类
0
房地产开发经营与管理
房地产估价师
相关试题推荐
在同一地区、同一时期的房地产,其资本化率相同。()
下列对房地产估价本质的认识,正确的是()。
收益法适用的条件,是房地产的收益和()都易于量化。
有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会,现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估,所得出的评估价值是()。
假设某类住宅的价格从3000元/m2下降到2800元/m2,需求从900套上升到1000套,则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为()。
某地块临街深度为18m,临街宽度为50m,总价格为243万元,假设标准深度为24m,则根据四三二一法则,其路线价为()元/m2。
参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊,其根本原因是()。
运用假设开发法中的现金流量折现法估价时,无须做的是()。[2007年考题]
在使用假设开发法评估在建工程价值时,利用直接成本利润率估算开发利润的公式:开发利润=()×直接成本利润率。[2007年考题]
随机试题
PCR反应体系的基本成分包括
我国工业领域科技发展规划中,应该以()为突破口。
账证相符、账账相符和账实相符是()的要求。
下列选项,能够引起企业所有者权益总额减少的是()。
根据社会保险法的规定,领取失业保险金必须满足的条件有()。
印度尼西亚人的主食是()。
引导学生观察实物样品标本、模型图表、幻灯片、电视片等,引起学生的兴趣,再从观察中提出问题,创设研究问题的情境,学生为解决直观感知中带来的疑问,产生了学习新知识的强烈要求。这种导入方式称之为()。
阅读材料,回答问题。[材料一]某版本教材部分内容实验4-7把盖有胶塞、盛有二氧化硫气体的试管倒立在水中,在水面下打开胶塞,观察试管内水面的上升。待水面高度不再变化时,在水下用胶塞塞紧试管口,取出试管。用pH试纸测定溶液的酸碱度。在试管
计算机在没有安装任何软件之前被称为“裸机”,在裸机上最先扩展的系统软件是_____。
在VisualFoxpro中,空值(NULL)的含义是()。
最新回复
(
0
)