首页
外语
计算机
考研
公务员
职业资格
财经
工程
司法
医学
专升本
自考
实用职业技能
登录
工程
某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2,总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年,总投资为13500万元(不包括贷款利息)。项目第1年投资8100万元,其中资本金为5400万元,其余为甲银行贷款;项目第2年投资5400万元,全部为
某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2,总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年,总投资为13500万元(不包括贷款利息)。项目第1年投资8100万元,其中资本金为5400万元,其余为甲银行贷款;项目第2年投资5400万元,全部为
admin
2011-02-04
49
问题
某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m
2
,总建筑面积为15000m
2
。预计项目开发建设周期为2年,总投资为13500万元(不包括贷款利息)。项目第1年投资8100万元,其中资本金为5400万元,其余为甲银行贷款;项目第2年投资5400万元,全部为甲银行贷款;甲银行贷款年利率为9.0%,按年复利计息,项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营,且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息,乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0%,按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70%,采用基础租金加百分比租金形式出租,基础租金不随时间变化,百分比租金为超额营业额的10%。预计购物中心的出租率为95%,年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35%。开发商于项目运营3年后整体转售,净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初,收入、运营成本和还款均发生在年末,不考虑所得税及其他税收。
请回答下列问题:
(1)若开发商要求的自有资金目标收益率为20%,则购物中心的年最低基础租金为多少元/m
2
?(精确到个位)
(2)在该最低基础租金水平下,设项目全部投资的目标收益率为13%,求项目全部投资的内部收益率是多少?(精确到小数点后2位)[2007年考题]
选项
答案
解法一: 叙述法一、设最低基础租金为x,求最低基础租金 (1)计算各年自有资金净现金流量 1)第1年年初净现金流量=一5400万元 2)第2年年初:投资=一5400万元,甲银行贷款5400万元净现金流量=(一5400+5400)万元=0万元 3)第3年年初:归还甲银行贷款=[2700x(1十9%)
2
+5400×(1+9%)]万元=9093.87万元乙银行贷款9093.87万元净现金流量=(一9093.87+9093.87)万元=0万元 4)第3、4年年末:还本付息=9093.87万元×7%=636.57万元营运成本=(1.5×70%×95%×x+10000×10%)×35%=(0.9975x+1000)万元×35%经营收入=1.5×70%×95%×+10000×10%=(0.9975x+1000)万元净现金流量=(0.9975x十1000)万元×65% 5)第5年年末:还本付息=(636.57+9093.87)万元=9730.44万元营运成本=(0.9975x+1000)万元×35%经营收入=(0.9975x+1000)万元转售收入=[(0.9975x+1000)×65%×9.5]万元净现金流量=[(0.9975x+1000)×65%+(0.9975x+1000)x65%×9.5—9730.44]万元=(0.9975x+1000)×65%×10.5—9730.44]万元 (2)求基础租金:由于 [*] 则:一5400+[(0.9975x+1000)×65%一636.57]× [*] 得:x=1915元/m
2
二、计算全投资内部收益率FIRR (1)计算各年净现金流量1)第1年年初投资=8100万元 2)第2年年初投资=5400万元3)第3、4年年末:经济收入=(0.9975×1915+1000)万元=2910.21万元经营成本=2910.21万元×35%=1018.57万元净现金流量=(2910.21—1018.57)万元=1891.64万元4)第5年年末:经营收入=(0.9975×1915+1000)万元=2910.21万元经营成本=2910.21万元×35%=1018.57万元转售收入=(2910.21×65%×9.5)万元=17970.55万元净现金流量=(2910.21+17970.55一1018.57)万元=19862.19万元 (2)计算内部收益率设i
1
=13%,则有: [*] 设i
2
=14%,则有: [*] [*] 解法二: 图表法一、列出自有资金现金流量表(年末),设租金为x [*] [*] 则:一5400+[(0.9975x+1000)×65%—636.57]3× [*] 得:x=1915元/m
2
二、求最低租金水平下的全部投资内部收益率,列表: [*] 设i
1
=13%,则有: [*] 设i
2
=14%,则有: [*] [*]
解析
转载请注明原文地址:https://kaotiyun.com/show/XWmf777K
本试题收录于:
房地产开发经营与管理题库房地产估价师分类
0
房地产开发经营与管理
房地产估价师
相关试题推荐
某建筑物共3层,总建筑面积为600m2,每层建筑面积相等,房地总价值为600万元,土地价值480万元。其中一层价值是二层的1.5倍,二层价值是三层的1.2倍,则关于土地份额的计算,以下正确的有()。
甲土地的楼面地价2000元/m2,建筑容积率为5,乙土地的楼面地价1500元/m2。建筑容积率为7,若两块土地的面积等其他条件相同,其总价相比()。
出租的房地产是收益法估价的典型对象,包括出租的住宅、写字楼、商场、停车场、标准厂房、仓库和土地等,其净收益通常为销售收入扣除由出租人负担的费用后的余额。()
在运用移动平均法预测房地产价格时,一般应按照房地产价格变化的同期长度进行移动平均。()
在假设开发法中,开发完成后的价值是指开发完成后的房地产状况所对应的价值,开发完成后的价值对应的时间不一定是开发完成之时。()
房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性,对同一估价对象的估价目的具有相似性。()
假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时,其中最重要的是选取()。
在假设开发法的现金流量折现法中,待开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等,主要是根据估价对象的相应生产水平估计出的。()[2009年考题]
假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是:在选取有关参数和测算有关数值时,投资分析是站在一般投资者的立场上,而估价是站在某个特定投资者的立场上。()[2006年考题]
随机试题
本身不能使持券人或第三者取得一定收入的证券称为()
现代医学模式要求医务人员既要维护患者的利益,又要兼顾社会公益。下列几点中,错误的是
2岁儿童,发热、头痛、恶心呕吐2天,嗜睡1天。查体:体温39.5℃,浅昏迷,瞳孔等大,对光反应良,颈强(+),克氏征(+),胸腹部多个出血点。化验:WBC19×109/L,N85%,最可能的诊断是
根据《堤防工程施工质量评定与验收规程(试行)》(SL239-1999),其适用范围以外的()级堤防工程可参照执行。
有价证券虽然代表着一定量的财产权利,但它本身并没有价值,只是一种虚拟资本。( )
社区资源连接的方式主要有()
書くことがにがてなので、とりあつかい所のかかりに頼んだ。とりあつかい
Whethertheeyesare"thewindowsofthesoul"isdebatable,thattheyareintenselyimportantininterpersonalcommunicationis
Americaiswagingawaragainstterrorism______alargescale.
Despitethewonderfulactingandgreatstarsthe______moviecouldn’tholdtheaudience’sattention.
最新回复
(
0
)