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  3. 某市一房地产开发企业2014年有关经营情况如下： (1)2月中旬用借款2000万元和自有资金800万元，购得非耕地8000平方米的使用权用于开发写字楼和商品房，合同记载土地使用权为60年，2月末办完相关权属证件。 (2)第一期工程(“三通一

某市一房地产开发企业2014年有关经营情况如下： (1)2月中旬用借款2000万元和自有资金800万元，购得非耕地8000平方米的使用权用于开发写字楼和商品房，合同记载土地使用权为60年，2月末办完相关权属证件。 (2)第一期工程(“三通一

admin2015-05-14  63
问题 某市一房地产开发企业2014年有关经营情况如下：
    (1)2月中旬用借款2000万元和自有资金800万元，购得非耕地8000平方米的使用权用于开发写字楼和商品房，合同记载土地使用权为60年，2月末办完相关权属证件。
    (2)第一期工程(“三通一平”和第一栋写字楼开发)于11月30日竣工，按合同约定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”费用400万元和写字楼建造费用7200万元。写字楼占地面积2400平方米，建筑面积12000平方米。
    (3)到12月31日为止对外销售写字楼10000平方米，全部签了售房合同，每平方米售价1．6万元，共计收入16000万元，按售房合同规定全部款项于12月31日均可收回，有关土地权证和房产证次年为客户办理；其余2000平方米与某企业合作投资兴办五星级酒店，共担风险，该酒店2014年由于刚开业出现亏损，未分配利润。
    (4)在售房过程中发生销售费用150万元；发生管理费用(含印花税)90万元，财务费用80万元
    (可以提供金融机构证明，并可以按转让房地产项目进行分摊)。
要求：
    根据所给资料，计算该企业2014年应缴纳的土地增值税，不考虑地方教育附加。
选项
答案(1)征收土地增值税时应扣除的土地使用权的金额=(2000+800)×2400+8000=840(万元) (2)征收土地增值税时应扣除的开发成本金额=7200+400×2400÷8000=7320(万元) (3)征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额=80+(840+7320)×(5％+20％)=2120(万元) (4)房地产开发企业以不动产对外投资需要征收土地增值税； 以不动产对外投资，共担风险，不缴纳营业税。 2014年应缴纳的土地增值税： 扣除项目=840+7320+2120+16000×5％×(1+7％+3％)=11160(万元) 增值额=16000+2000×1．6－11160=8040(万元) 增值率=8040+11160×100％=72．04％ 应缴纳土地增值税=8040×40％11 160×5％=2658(万元)
解析
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