2. 工程
  3. 对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料(见下表)，并用收益法评估该写字楼的市场价值。 估价对象相关资料 估价测算如下(节选)： (一)

对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料(见下表)，并用收益法评估该写字楼的市场价值。 估价对象相关资料 估价测算如下(节选)： (一)

admin2008-12-09  42
问题 对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料(见下表)，并用收益法评估该写字楼的市场价值。
                                      估价对象相关资料
  
   估价测算如下(节选)：
   (一) 年有效毛收入
      22000×(50+5)×12×(1-10%)＝13068000元
   (二) 年运营费用
   1．年维修费用
      25000×2000×2%=1000000元
   2．年管理费用
      年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失
                =13068000×3%+500×50%＝692040元
   3．年营业税及附加
        年营业税及附加=13068000×5.55%=725274元
   4．年运营费用小计
        年运营费用=1000000+692040+725274=2417314元
   (三) 年净收益
        年净收益＝(一)项-(二)项＝13068000-2417314＝10650686元
   (四) 估价结果　　
          
选项
答案有效毛收入的计算不应包括物业费 22000×50×12×(1-10%)=11880000元 2．管理用房未出租不应算空置 年管理费用=年有效毛收入×3%=13068000×3%=392040元 3．遗漏房产税 房产税=有效毛收入×12%＝13068000×12%=1568160元 年费用合计： 4项：1000000+356400+725274+1425600=3507274元 年净收益=11880000-3507274=8372726元 4．估价结果中计算收益年限取值错误，应为45年。 [*]
解析
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