估价对象概况：本估价对象是一块“三通一平”的建设用地，土地总面积10000m2，且土地形状规则；规划许可用途为商业和居住，容积率≤5，建筑覆盖率≤50％；土地使用权出让时间为2004年10月，土地使用年限从土地使用权出让时起50年。通过市场调查研究，得知该

admin2021-10-09 56

问题估价对象概况：本估价对象是一块“三通一平”的建设用地，土地总面积10000m²，且土地形状规则；规划许可用途为商业和居住，容积率≤5，建筑覆盖率≤50％；土地使用权出让时间为2004年10月，土地使用年限从土地使用权出让时起50年。通过市场调查研究，得知该块土地的最佳开发利用方式如下：①用途为商业与居住混合。②容积率达到最大的允许程度，即为5，故总建筑面积为50000m²。③建筑覆盖率适宜为30％。④建筑物层数确定为18层。其中，1～2层的建筑面积相同，均为3000m²，适宜为商业用途；3～18层的建筑面积相同，均为2750m²，适宜为居住用途。故商业用途的建筑面积为6000m²，居住用途的建筑面积为44000m²。预计共需3年时间才能完全建成投入使用，即2007年10月建成。根据对市场的调查分析，预计商业部分在建成后可全部售出，居住部分在建成后可售出30％，半年后再可售出50％，共余20％需一年后才能售出。商业部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积4500元，居住部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积2500元。建筑安装工程费预计为每平方米建筑面积1200元，勘察设计和前期工程费及管理费等预计为每平方米建筑面积500元。估计在未来3年的开发期内，开发建设费用(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)的投入情况下：第一年需投入20％，第二年需投入50％，第三年投入余下的30％。销售费用和销售税费预计为售价的9％，其中广告宣传和销售代理费为售价的3％，两税一费和交易手续费等为售价的6％。折现率选取14％。据了解，如果得到该土地，还需要按取得价款的3％缴纳有关税费。需要评估该块土地于2004年10月出让时的正常购买价格。

选项

答案建成后的总价值=4500元／m²×6000m²／(1+14％)³+2500元／m²×44000m²×［30％／(1+14％)³+50％／(1+14％)^3．5+20％／(1+14％)⁴]=8829．33万元。开发建设费用总额=(1200+500)元／m²×50000m²％［20％／(1+14％)^0．5+50％／(1+14％)^1．5+30％／(1+14％)^2．5]=6921．57万元。销售费用和销售税费总额=建成后的总价值×9％=8829．33万元×9％=794．64万元。购地税费总额=总地价×3％=0．03总地价总地价=(8829．33—6921．57—794．64)万元一0．03总地价总地价=(8829．33—6921．57—794．64)万元／(1+0．03)=1080．70万元。

解析

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