首页
外语
计算机
考研
公务员
职业资格
财经
工程
司法
医学
专升本
自考
实用职业技能
登录
工程
某写字楼坐落于××市××大街,该用地原为危改小区,2005年8月1日新城公司获立项批准,开始拆迁及其他前期工作,同年11月1日有偿获得土地使用权,一次性向政府交纳了地价款并开工。2007年8月1日将全面竣工。根据批准的规划及施工图,估价对象为带裙房的现浇框
某写字楼坐落于××市××大街,该用地原为危改小区,2005年8月1日新城公司获立项批准,开始拆迁及其他前期工作,同年11月1日有偿获得土地使用权,一次性向政府交纳了地价款并开工。2007年8月1日将全面竣工。根据批准的规划及施工图,估价对象为带裙房的现浇框
admin
2010-06-15
57
问题
某写字楼坐落于××市××大街,该用地原为危改小区,2005年8月1日新城公司获立项批准,开始拆迁及其他前期工作,同年11月1日有偿获得土地使用权,一次性向政府交纳了地价款并开工。2007年8月1日将全面竣工。根据批准的规划及施工图,估价对象为带裙房的现浇框架13层波浪形板式中档商务办公楼,具体规划要求如下:
(1)红线内占地面积:3199m
2
。
(2)建筑面积:14300m
2
其中:地下1层1280m
2
,车位5个,设备间240m
2
。
地上1层1280m
2
,其中餐饮娱乐等使用面积875m
2
。
地上2~12层10780m
2
,其中写字楼出租单元使用面积7793m
2
。
(3)容积率4.47,地上容积率为3.77。
(4)写字楼出租价格为每平方米建筑面积为5元/日,餐饮娱乐用房出租价格为每平方米使用面积7元/日,地下车位月租为800元/个。写字楼可出租的使用面积与建筑面积比为70%,餐饮娱乐部分75%,出租率:写字楼90%,餐饮娱乐95%,车位90%。管理费占总收益的1.5%,维修费占总收益的2.5%,房产税占总收益的12%,设备使用费占总收益的7%,税金占5.75%,营业税及附加占总收益的5%,当地同类投资资本化率为13.8%。
采用收益法估价部分计算如下:
1.年总收益
写字楼年总收益=5/70%×90%×10780×365/10000=1828.58万元
餐饮娱乐年总收益=7/75%×95%×875×365/10000=283.18万元
车位年总收益=800×5×90%×12/10000=28万元
年总收益总计2140万元
2.年总成本费用及税金
成本及运营费用=2140×28%=599.2万元
营业税及附加=2140×5%=107万元
3.估计年纯收益=2140-107-599.2=1433.8万元
4.计算收益价格
V=a/r×[1-1/(1+r)
n
]=1433.8/13.8×[1-1/(1/(13.8%)
48
]=10369万元
选项
答案
1.写字楼年总收益计算有错误,应为5×90%×10780×365=1770.62万元 2.车位年总收益计算结果有错误,应为800×5×90%×12=4.32万元 年总收益=1770.62+283.18+4.32 =2058.12万元 3.成本及运营费用计算中错误,应为2058.12×28.75%=591.71万元 年纯收益=2058.12-591.71-2058.12×5% =1363.50万元 4.计算收益价格中年期有误,应为 V=a/r×[1-1/(1+r)
N
] [*] =9861.12万元
解析
转载请注明原文地址:https://kaotiyun.com/show/Zm9f777K
本试题收录于:
房地产估价案例与分析题库房地产估价师分类
0
房地产估价案例与分析
房地产估价师
相关试题推荐
房地产经纪人劳动价值得以实现的基本前提是()。
美国房地产经纪业为了保证房地产业的健康发展,建立了严格的执业资质与教育训练制度,它们是()等制度。
职业道德是房地产经纪人员所必备的基本素质。房地产经纪是与人打交道的职业,职业道德对房地产经纪人尤为重要,主要体现在以下几个方面。道德包括客观和主观两个方面。主观方面指人们的道德实践,包括()。
房地产是()的商品,影响它的因素又很复杂,一宗交易合同的达成,经历种种反复和曲折是很自然的。
房地产居间合同的主要条款有()等。
取得房地产经纪人员职业资格证书的人员,只能在其取得职业资格证书()所规定允许从事的房地产经纪业务范围内执行房地产经纪业务,不得超越。
香港于1997年正式颁布了《()条例》,标志着房地产经纪纳入法制化管理的轨道,其运作更加规范、有效、专业。
在日常的房地产经纪活动中,经纪人所获得的信息,由于来源与口径不同,会有许多重复、交叉和矛盾,这就需要对它进行加工整理,使无序的信息有序化,便于使用和管理。其加工整理的程序和内容如何,请回答以下问题:筛选就是对已筛选的信息进行挑选。在筛选时,既要考虑当前
张某是甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)的房地产经纪人,某日在互联网上看到王某出售本市一套三居室住房的信息,标价115万元,他随即打电话咨询相关情况,并告之自己是甲机构经纪人,可以帮王某找买家。房主王某在电话中应允张某可以为其代找买家。次日,张某便约自己的
房地产经纪人员从事房地产价格咨询时,遵循的房地产估价的基本原则有()。
随机试题
葡萄胎随访时必须进行的检查是
上颌磨牙进行全冠修复时,为避免食物嵌塞应有哪种观念A.生物力学B.生物材料学C.动态D.静态E.形态学
患儿,10个月,因发热,咳嗽,惊厥来院就诊,体检:体温39.8℃,咽充血,前囟平。该患儿惊厥的原因可能是
本题涉及土地增值税法及企业所得税法。府城房地产开发公司为内资企业,公司于2015年1月—2018年2月开发“东丽家园”住宅项目,发生相关业务如下:(1)2015年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权,合同记载总价款17000万元,并规定2015年3月1日动
读图文材料。葡萄酒用新鲜葡萄或葡萄汁酿造而成。近年来。我国葡萄酒产量及消费量快速增长。据图文材料分析。影响葡萄酒产业布局最主要的一组区位因素是()。
设函数f(x)=其中g(x)二阶连续可导,且g(0)=1.求f’(x);
Imeanttogiveyouthisbooktoday,butIforgot.
A、Peoplecansurviveifluckyenough.B、Thechanceisverysmall.C、Theycanbeprevented.D、Thepossibilitycanbeignored.B由句
Directions:Inthispart,youwillhave15minutestogooverthepassagequicklyandanswerthequestionsonAnswerSheet1.Fo
Itisessentialtobuildupyourconfidence____________(如果你想在一生中有所成就的话).
最新回复
(
0
)