2. 工程
  3. 某写字楼坐落于××市××大街，该用地原为危改小区，2005年8月1日新城公司获立项批准，开始拆迁及其他前期工作，同年11月1日有偿获得土地使用权，一次性向政府交纳了地价款并开工。2007年8月1日将全面竣工。根据批准的规划及施工图，估价对象为带裙房的现浇框

某写字楼坐落于××市××大街，该用地原为危改小区，2005年8月1日新城公司获立项批准，开始拆迁及其他前期工作，同年11月1日有偿获得土地使用权，一次性向政府交纳了地价款并开工。2007年8月1日将全面竣工。根据批准的规划及施工图，估价对象为带裙房的现浇框

admin2010-06-15  43
问题 某写字楼坐落于××市××大街，该用地原为危改小区，2005年8月1日新城公司获立项批准，开始拆迁及其他前期工作，同年11月1日有偿获得土地使用权，一次性向政府交纳了地价款并开工。2007年8月1日将全面竣工。根据批准的规划及施工图，估价对象为带裙房的现浇框架13层波浪形板式中档商务办公楼，具体规划要求如下：
   (1)红线内占地面积：3199m2。
   (2)建筑面积：14300m2
   其中：地下1层1280m2，车位5个，设备间240m2。
   地上1层1280m2，其中餐饮娱乐等使用面积875m2。
   地上2～12层10780m2，其中写字楼出租单元使用面积7793m2。
   (3)容积率4.47，地上容积率为3.77。
   (4)写字楼出租价格为每平方米建筑面积为5元/日，餐饮娱乐用房出租价格为每平方米使用面积7元/日，地下车位月租为800元/个。写字楼可出租的使用面积与建筑面积比为70%，餐饮娱乐部分75%，出租率：写字楼90%，餐饮娱乐95%，车位90%。管理费占总收益的1.5%，维修费占总收益的2.5%，房产税占总收益的12%，设备使用费占总收益的7%，税金占5.75%，营业税及附加占总收益的5%，当地同类投资资本化率为13.8%。
   采用收益法估价部分计算如下：
   1．年总收益
           写字楼年总收益=5/70%×90%×10780×365/10000=1828.58万元
           餐饮娱乐年总收益=7/75%×95%×875×365/10000=283.18万元
                 车位年总收益=800×5×90%×12/10000=28万元
   年总收益总计2140万元
   2．年总成本费用及税金
                     成本及运营费用=2140×28%=599.2万元
                       营业税及附加=2140×5%=107万元
   3．估计年纯收益=2140-107-599.2=1433.8万元
   4．计算收益价格
V=a/r×[1-1/(1+r)n]=1433.8/13.8×[1-1/(1/(13.8%)48]=10369万元
选项
答案1．写字楼年总收益计算有错误，应为5×90%×10780×365=1770.62万元 2．车位年总收益计算结果有错误，应为800×5×90%×12=4.32万元 年总收益=1770.62+283.18+4.32 =2058.12万元 3．成本及运营费用计算中错误，应为2058.12×28.75%=591.71万元 年纯收益=2058.12-591.71-2058.12×5% =1363.50万元 4．计算收益价格中年期有误，应为 V=a/r×[1-1/(1+r)N] [*] =9861.12万元
解析
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