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房地产估价报告 封面及目录(略) 致委托方函(略) 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略) ××房地产估价结果报告 一、委托方 ××房地产

admin2009-03-28  35
问题                             房地产估价报告
   封面及目录(略)
   致委托方函(略)
   估价师声明(略)
   估价的假设和限制条件(略)
                                      ××房地产估价结果报告
   一、委托方
   ××房地产开发有限公司，法人代表：  ×××，地址：××市××路××号，联系电话：010-××××××××。
   二、受托方
   ××房地产价格评估有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，估价机构资质等级：一级，联系电话：010-××××××××。
   三、估价对象
   1．地理位置及概况(略)
   2．估价对象概括
   ××写字楼9层，建筑面积为131.7m2，土地总面积为820m2，于估价时点土地剩余使用年限为38.58年，该写字楼框架结构，建成于1996年11月5日，层高3m，装修情况(略)。
   四、估价目的
   为委托方抵押贷款提供价格参考。
   五、估价时点
   2004年11月5日
   六、价值定义
   采用公开市场价值标准，即本报告评估估价对象日前状况下，于估价时点的市场价格。
   七、估价依据(略)
   八、估价原则
   本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：①合法原则是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价；②最高最佳使用原则是指以估价对象的最高最佳使用原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论证。③替代原则是指房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
   九、估价方法
   估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际状况，采用了收益还原法和市场比较法评估。
   收益法估价原理：是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格的一种方法。
   市场比较法原理：将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此推算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
   十、估价结果
   经评估测算估价对象单价：8066元/m2；总价：106.23万元(大写：壹佰零陆万贰仟叁佰元整)。
   十一、估价人员(略)
   十二、估价作业日期(略)
   十三、估价报告应用的有效期
   本报告自估价时点起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。
                                         ××房地产估价技术报告
   一、实物状况分析(略)
   二、市场背景分析(略)
   三、最高最佳使用分析(略)
   四、估价方法选用(略)
   五、估价测算过程
   (一)收益还原法
   1．年房地总收益
   根据估价对象的实际租金为3元/(m2•天)(其中包含维修费、管理费、税金、保险费等)，因为租金损失率为10%，则
   年房地总收益=3×365×(1-10%)=985.5元/(m2•年)
   2．年房地总费用
   (1)管理费，根据统计资料，商业房屋出租情况及其他相关单位的资料，一般管理费用占年租金收入的5%左右，因此管理费=985.5×5%=49.28元/(m2•年)。
    (2)维修费，指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费，一般按重置价的2%计算。该建筑物为砖混结构的房屋，估价对象房屋重置价每平方米约为1860元。则年维修费用为：
   1860×2%=37.2元/(m2•年)
   (3)保险费，按房屋重置价乘以保险费率2%。计算，则保险费为：
   1860×2‰=3.72元/(m2•年)
   (4)税费，指房屋租赁过程中房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税、营业税、各种附加费等，经过调查，商业房屋出租过程中一般只交纳的营业税及附加费约为租金收入的5.5%。因此：
   税费=985.5×5.5%=54.2元/(m2•年)
   (5)房屋折旧费，框架结构房屋的建筑物耐用年限为60年，残值率为0%，但考虑到该用地的最高出让使用年期为50年，故建筑物的折旧年期按50年计算，该建筑物重置价约为1860元/m2。年折旧费为1860×(1-0%)/50=37.2元/(m2•年)
   年房地总费用=管理费+维修费+保险费+税费+折旧费
   =181.6元/(m2•年)
   3．年房地纯收益
   年房地纯收益=年房地总收益-年房地总费用
   =803.9元/(m2•年)
   4．房地产价格
   房地产资本化率取10%，则房地产总价格为
           V=a/r0[1-1/(1+r0)n]
            =803.9/10%×[1-1/(1+10%)50]
            =7970.52元/m2
   (二)市场比较法
   1．选取可比实例要求(略)
   比较案例如下：
   可比实例A：
   位于××干路与××支路交汇处，框架结构；距离商业中心约7.5km，周围商业繁华度较好；距离地铁站约1000m，周围有10条公交线路通过，公交便捷度好，成交价格为 10200元/m2，朝向南，所在层数13层，成交日期为2004年。
   可比实例B：
   位于××干路与×支路交汇处，框架结构；距离国贸商业中心约9.5km，周围商业繁华度较好；距离地铁站约3500m，周围有5条公交线路通过，公交便捷度一般。成交价格为。8100元/m2，朝向南，所在层数10层，成交日期为2003年。
   可比实例C：
   位于××路××号，框架结构；距离国贸商业中心约8.5km，周围商业繁华度较好；距离地铁站约2.5m，周围有5条公交线路通过，公交便捷度好。成交价格为8200元/m2，朝向北，所在层数9层，成交日期为2004年。
2．编制比较因素条件说明表
估价对象与比较实例的比较因素条件详见表3-4。

3．编制比较因素条件指数表
根据比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表，详见表3-5。

  4．编制因素比较修正系数表
  根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表，详见表3-6。

    根据估价对象所在区域的价格水平，确定取三个比准价格的算术平均值作为最终比准价格，则估价对象的单价为8161.52元/m2。
   (三)估价结果确定
   评估过程中分别采用了收益法和市场比较法，则最终价格单价为8066元/m2。
   六、附件(略)
选项
答案1．缺少对房地产权利状况的描述。 2．缺少对土地权利状况的描述。 3．缺少估价时点原则。 4．估价结果报告总地价缺少货币种类。 5．估价报告有效期有错误，应从报告完成起一年有效。 6．缺少区位状况分析。 7．收益还原法租金采用实际租金错误。 8．总费用中包含折旧费错误。 9．资本化率取值无依据。 10．收益法计算总价格中年其修正系数由错误，应该是38.58年，而不是50年。 11．市场比较法比较因素所取指数无说明。 12．比较案例A、B区域因素中的距地铁站距离因素修正有错误。 13．比较案例A距离商业中心距离修正系数有错误。 14．比较案例的交易日期不具体。 15．估价结果取值无依据。 16．缺少最终确定的估价结果。
解析
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