甲、乙、丙、丁共有l套房屋，各占1／4，对共有房屋的管理没有进行约定。甲、乙、丙未经丁同意，以全体共有人的名义将该房屋出租给戊。关于甲、乙、丙上述行为对丁的效力的依据，下列哪一表述是正确的?(2012年试卷三第6题)

admin2015-04-23 31

问题甲、乙、丙、丁共有l套房屋，各占1／4，对共有房屋的管理没有进行约定。甲、乙、丙未经丁同意，以全体共有人的名义将该房屋出租给戊。关于甲、乙、丙上述行为对丁的效力的依据，下列哪一表述是正确的?(2012年试卷三第6题)

选项 A、有效，出租属于对共有物的管理，各共有人都有管理的权利
B、有效，对共有物的处分应当经占共有份额2／3以上的共有人的同意，出租行为较处分为轻，当然可以为之
C、无效，对共有物的出租属于处分，应当经全体共有人的同意
D、有效，出租是以利用的方法增加物的收益，可以视为改良行为，经占共有份额2／3以上的共有人的同意即可

答案B

解析所谓共有物的出租又称之为共有物的利用，是指以满足共有人的共同需要为目的，不变更共有物的性质，而决定其使用、收益方法的行为，我国物权法对于共有物的出租并没有明确加以规定。
首先，选项A考查共有物的管理行为。根据《物权法》第96条的规定：“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产：没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”可知，这里所谓管理共有的不动产或者动产。是指以防止共有物的灭失、损毁或者权利丧失、限制等为目的，而维持现状的行为，又称为共有物的保存，因共有物的保存对全体共有人都有好处，不会损害其他共有人的利益，所以物权法规定对共有物保存的行为可以单独进行，不需要先经过其他共有人的同意。而共有物的出租需要由共有人决定共有物的使用、收益等内容，并非简单的共有物的管理行为，因此不能适用《物权法》的上述规定，选项A错误。
其次，选项B考查的是共有物的处分。《物权法》第97条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”由于共有物的出租并不会改变共有物本身的性质，因此共有物的出租不同于共有物的处分。但由于我国法律对于共有物的出租没有明确规定，按照民法举重以明轻的原则，出租行为较处分为轻，如果按份共有物经过份额2／3以上的按份共有人同意即可处分，那么经过同样份额的按份共有人的同意当然也可以出租共有物。选项B正确，选项C错误。
最后，选项D考查的是共有物的改良行为。所谓共有物改良行为，是指在不改变共有物性质的前提下，对共有物进行的加工、修理的行为，以增加共有物的效用或者价值。由此可见，共有物的改良与出租行为也是不一致的。我国《物权法》仅对改良行为中的“重大修缮”做了规定，明确应当经占份额2／3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。出租属于共有物的利用，选项D将出租界定为共有物的改良行为是错误的。

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试卷二

法律职业资格

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法律职业资格

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