首页
外语
计算机
考研
公务员
职业资格
财经
工程
司法
医学
专升本
自考
实用职业技能
登录
工程
方法选择 根据《城镇土地估价规程》的要求,此次估价中每宗土地至少选用两种估价方法进行估价,然后在两种方法的估价结果上,结合土地市场价格水平,采用适当的方法确定最后的评估价格。此次估价的四宗土地中,前三宗土地在同一个区域之内,均为生产经营配套的附属设施用地用
方法选择 根据《城镇土地估价规程》的要求,此次估价中每宗土地至少选用两种估价方法进行估价,然后在两种方法的估价结果上,结合土地市场价格水平,采用适当的方法确定最后的评估价格。此次估价的四宗土地中,前三宗土地在同一个区域之内,均为生产经营配套的附属设施用地用
admin
2013-04-06
34
问题
方法选择
根据《城镇土地估价规程》的要求,此次估价中每宗土地至少选用两种估价方法进行估价,然后在两种方法的估价结果上,结合土地市场价格水平,采用适当的方法确定最后的评估价格。此次估价的四宗土地中,前三宗土地在同一个区域之内,均为生产经营配套的附属设施用地用途,具有很强的相似性,可以采用相同的方法估价;第四宗地为工业用地,单独选择方法估价。
根据估价目的和估价原则,前三宗土地可以选择用市场比较法、基准地价系数修正法进行估价,第四宗地采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行估价,理由如下:
(1)本次估价目的为企业重组改制,需要确定土地资产的独立市场价值,前三宗地也能够在目前市场条件下自由流动,且完全具有交易条件,估价应该优先选择市场比较法。分析估价师调查的资料,前三宗地所在区域具有类似的市场交易,并且发生在近期1至2年之内,可以作为比较案例使用,所以具备采用市场比较法估价的条件。
(2)第四宗地用途为工业,是2005年新征的土地,周边也是大规模新开发的土地,但市场并不发育,专业人士对该地区土地价值的看法,更多体现在土地取得及开发成本和未来适当的增值,所以适合采用成本逼近法估价;由于第四宗地是2005年新征的土地,估价师调查也收集到周边很多新的征地案例,采用成本逼近法具有可行性。
(3)通过对前三宗地及第四宗地的分析,前三宗地位于A市中心区域,第四宗地位于A市城乡结合部,均在城市基准地价覆盖范围之内。根据估价师的调查分析,在估价时点,四宗地所在的市场条件及自身的市场状态符合A市基准地价的基本没定,匹配性好,具有一定的替代性。估价师对A市基准地价的合法性和现时性进行了调查,情况表明,A市基准地价由A市政府于2007年1月公布,文件名称为《A市人民政府关于印发
的通知》(A政发[2007]19号),在合法的有效使用期内;A市基准地价制定后没有发生重大的城市建设调整,也没有大的市场变化,其现时性较好,完全可以据此进行宗地估价。另外,从本次估价目的看,交易量规模较大,并且竞争性一般,对市场未来要求一定的稳定性,这与基准地价的特点很接近,所以这四宗地使用基准地价系数修正法估价是非常适当的。
估价中未能采用假设开发法和收益还原法,理由如下:
前三宗地由于是中国YJKG集团公司生产经营配套的附属设施用地,没有直接的收益,市场收益性特征不强,找不到具有替代性用地或者收益,并且该公司对这一类资产没有建立独立的收益核算体系,难以判断和确定其土地收益或整体收益,因此不宜采用收益还原法估价,也不具备采用收益还原法估价的条件。第四宗地由于刚刚开发完成,尚未正式投入使用,设备等也刚刚开始安装,没有产生收益的条件。周边的工业用地没有同类生产企业,无法确定替代的收益,所以也不适合采用收益还原法估价,也不具备采用收益还原法估价的条件。由于四宗地的估价目的均为企业重组改制,不改变未来土地使用条件,不属于投资开发的土地,对于预期的开发价值难以判断,不适宜采用剩余法评估。前三宗地由于位于建成区中的老城区,不属于新开发完成区,因此不适宜运用成本逼近法评估。
本次采用的市场比较法、基准地价系数修正法和成本逼近法的估价基本原理如下:
(1)市场比较法的基本原理。
市场比较法,是根据市场中的替代原理,将估价对象与具有替代性的,且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较,并对类似地产的成交价格做适当修正,以此估算估价对象客观合理价格的方法。其计算公式为:V=V
B
×A×B×C×D式中 V——估价宗地价格;
V
B
——比较实例价格;
A——估价对象交易情况指数/比较实例交易情况指数;
B——估价对象估价基准日地价指数/比较实例交易期日地价指数;
C——估价对象区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数;
D——估价对象个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数。
(2)基准地价系数修正法的基本原理。
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。基准地价系数修正法计算公式为:
宗地价格=宗地所处区域基准地价×(1+∑K
i
)×相关修正系数
式中 ∑K
i
——影响地价的个别因素修正系数之和。
(3)成本逼近法的基本原理。
成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地使用权出让金或土地增值收益来确定土地价格。其计算公式为:
土地价格=土地取得费+土地开发费+土地税费+投资利息+投资利润+土地增值收益其中:
土地取得费,指征用农地或者购买土地的费用,包括土地补偿和人员安置补偿及相关税费;
土地开发费,指为使土地达到能够使用状况的改良投入,比如平整费用、道路修建费用、水电费用等;
土地税费,指征地中发生的相关税费,比如耕地占用税、菜田基金等,各地不同;投资利息,指土地取得费及土地开发费实际投入资金按照当时利息率计算的利息,是一种机会利息,或者是利息损失,开发商或土地购买者并不需要另外支付;
投资利润,指以土地取得费及土地开发费的投入量为基础,按照土地开发市场平均收益率计算的利润;
土地增值收益,指集体土地转变为国有土地后在各种因素作用下带来的土地增值,以土地取得费及土地开发费为基础计算。
(二)估价过程(略)”
问题:
这段关于估价方法选择的叙述比较完整。参照这段叙述并结合你自己的理解,用最简洁的语言进行总结,估价报告中关于估价方法选择的叙述一般应该包括哪几方面?
选项
答案
估价报告中关于估价方法选择的叙述一般应该包括的方面 (1)说明方法选择总的思路。 (2)列出选择的方法。 (3)说明所选方法的理由。 (4)说明未选方法的理由。 (5)对所选方法基本原理进行介绍。
解析
转载请注明原文地址:https://kaotiyun.com/show/cbzf777K
本试题收录于:
土地估价案例与报告题库土地估价师分类
0
土地估价案例与报告
土地估价师
相关试题推荐
根据现行有关规定,下列项目中属于基本建设大中型项目或限额以上更新改造项目的是()。
下列各项属于可行性研究报告内容的是()。
在单因素敏感性分析中,当产品价格下降幅度为5.91%、项目投资额降低幅度为25.67%、经营成本上升幅度为14.82%时,该项目净现值均为零。按净现值对产品价格、投资额、经营成本的敏感程度由大到小进行排序,依次为()。
某项固定资产原价为10000元,预计净残值400元,预计可以使用5年。采用双倍余额递减法和年数总和法计算第四年的折旧额分别为()元。
进行价值工程分析时,首先要选择分析的对象,其中在下列方法中不能作为对象选择的方法是指()。
土地登记的内容主要包括()。
关于土地登记程序的正确排序是()。
土地登记的内容主要包括()。
A股份有限公司,1996年在某工业区以出让方式取得一宗地的国有土地使用权,用途为工业,面积为13300平方米,地籍号为5—20—30,使用期限为50年,已于1996年3月14日办理了土地登记。为筹集资金进行技术改造,现A股份有限公司以该宗地土地使用权作为担
()是产生土地使用条件的原因。
随机试题
由于()误差,在车削端面时,影响工件的平面度和垂直度。
全面质量管理的基本特点是什么?
党的十八大提出建设中国特色社会主义的总依据是()
嗜铬细胞瘤患者的血压可表现为
某公司股票的β系数为2,无风险利率为6%,市场上所有股票的平均报酬率为10%,则该公司股票的必要报酬率为()。
个人荣誉称号的人民警察奖励共有几级?()
社会主义初级阶段的主要矛盾是人口、资源、环境和经济发展之间的矛盾。()
根据以下资料,回答问题。2006年全国共有生产力促进中心1331家,比上年增加61家。生产力促进中心在全国分布广泛,但地区分布不均,四川、山西、黑龙江、广西、福建等地较多,分别为136、99、96、94、83家,边远省份数量较少,如海南仅有1家,
(1999年试题,四)计算
A------SnowShowersEarlyJ------LighteningB------AMCloudsK------AirPressureC------HeavyRainL------RainfallD------Mostl
最新回复
(
0
)