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  3. 资料： F公司是一家餐饮连锁上市公司。为在首都机场开设一个新门店，参加机场内一处商铺的租约竞标。出租方要求，租约合同为期5年，不再续约，租金在合同生效时一次付清。 相关资料如下： (1)F公司目前股价40元／股，流通在外的普通股股数2500万股

资料： F公司是一家餐饮连锁上市公司。为在首都机场开设一个新门店，参加机场内一处商铺的租约竞标。出租方要求，租约合同为期5年，不再续约，租金在合同生效时一次付清。 相关资料如下： (1)F公司目前股价40元／股，流通在外的普通股股数2500万股

admin2017-03-15  26
问题 资料：
  F公司是一家餐饮连锁上市公司。为在首都机场开设一个新门店，参加机场内一处商铺的租约竞标。出租方要求，租约合同为期5年，不再续约，租金在合同生效时一次付清。
  相关资料如下：
  (1)F公司目前股价40元／股，流通在外的普通股股数2500万股。债务市值60000万元，到期收益率8％。无风险报酬率6％，权益市场风险溢价8％，F公司的p系数为1．8。
  (2)F公司开设机场门店后，第1年预计营业收人300万元，第2、3、4年预计营业收入均为400万元，第5年预计营业收入300万元。预计营业变动成本为营业收入的60％，营业固定成本(不含设备折旧或租金)为每年40万元。假设营业现金流量均发生在年末。
  (3)开设机场门店需添置相关设备，预计购置成本为250万元，没有运输、安装、维护等其他费用。按照税法规定，可采用双倍余额递减法计提折旧，折旧年限为5年，假设期末账面残值为零(提示：双倍余额递减法在折旧年限的倒数两年改为直线法)。合同结束时，预计该设备的变现价值为40万元。
  (4)开业时需投入营运资本10万元，合同结束时全部收回。
  (5)F公司适用的所得税税率为25％。
  (6)F公司计划以2／3(负债／权益)的资本结构为门店项目筹资。如果决定投资该项目，F公司将于2016年10月发行5年期债券。由于F公司目前没有已上市债券，拟采用风险调整法确定债务资本成本。该项目的权益资本相对其税后债务资本成本的风险溢价为5％。
  F公司的信用级别为AA级，目前国内上市交易的AA级公司债券有3种，这3种债券及政府债券的收益率如下表所示：

要求：
(1)根据所给资料，估计无风险报酬率，计算新项目的加权平均资本成本，其中债务资本成本采用风险调整法计算，权益资本成本采用债券收益率风险调整模型计算；
(2)如果出租方要求的最低竞价租金为50万元，计算若能按最低竞价租金成交，该方案净现值；
(3)为使该项目可行，请问F公司竞价时最高的租金报价是多少?
(4)计算净现值对租金的敏感系数。
选项
答案(1)无风险报酬率为5年后到期的政府债券的到期收益率，即4．3％。 企业信用风险补偿率=[(6．5％一3．4％)+(7．6％一3．6％)+(8．3％一4．3％)]÷3=3．7％ 税前债务资本成本=4．3％+3．7％=8％ 股权资本成本=8％×(1—25％)+5％=11％ 加权平均资本成本=8％×(1—25％)×(2／5)+11％×(3／5)=9％ (2)初始现金流量=一(50+250+10)=一310(万元) 第1年折旧=250×2／5=100(万元) 第2年折旧=(250—100)×2／5=60(万元) 第3年折旧=(250—100—60)×2／5=36(万元) 第4年折旧=(250—100—60—36)／2=27(万元) 第5年折旧=27万元 第1年营业现金流量=300×(1—25％)一(300×60％+40)×(1—25％)+100 ×25％+50／5 × 25％=85+2．5=87．5(万元) 第2年营业现金流量=400×(1—25％)一(400×60％+40)×(1—25％)+60 ×25％+50／5 × 25％=105+2．5=107．5(万元) 第3年营业现金流量=400×(1—25％)一(400 X 60％+40)×(1—25％)+36 ×25％+50／5×25％=99+2．5=101．5(万元) 第4年营业现金流量=400×(1—25％)一(400×60％+40)×(1—25％)+27 ×25％+50／5×25％=96．75+2．5=99．25(万元) 第5年营业现金流量=300×(1—25％)一(300×60％+40)×(1—25％)+27 ×25％+50／5×25％=66．75+2．5=69．25(万元) 第5年末回收的现金流量=40—40 × 25％+10=40(万元) 净现值=一3 10+87．5／(1+9％)+107．5／(1+9％)2+101．5／(1+9％)3+99．25／(1+9％)4+(69．25+40)／(1+9％)5=80．45(万元) (3)设租金为X 初始现金流量=一(260+X) 第1年营业现金流量=85+(X／5)×25％=85+5％X 第2年营业现金流量=105+5％X 第3年营业现金流量=99+5％X 第4年营业现金流量=96．75+5％X 第5年营业现金流量=66．75+5％X 第5年末回收的现金流量=40 净现值=一(260+X)+85／(1+9％)+105／(1+9％)2+99／(1+9％)3+96．75／(1+9％)4+(66．75+40)／(1+9％)5+5％X(P／A，9％，5)=0—260+85／(1+9％)+105／(1+9％)3+99／(1+9％)3+96.75／(1+9％)4+(66．75+40)／(1+9％)5=X一5％×3．8897X 120．7245=0．8055X X=149．88(万元) (4)敏感系数=[(0一80．45)／80．45]／[(149．88—50)／50]=一0．5。
解析
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