某一待开发建设的“七通一平”土地面积为1000平方米,用途为商住混合,建筑容积率为7,覆盖率≤50%,土地使用年限为50年,2010年出售。其他相关资料如下: (1)根据市场调查,设计建筑面积7000平方米,14层,1~2层为商业用房,共1000平方米,3

admin2022-01-07  55

问题 某一待开发建设的“七通一平”土地面积为1000平方米,用途为商住混合,建筑容积率为7,覆盖率≤50%,土地使用年限为50年,2010年出售。其他相关资料如下:
(1)根据市场调查,设计建筑面积7000平方米,14层,1~2层为商业用房,共1000平方米,3~14层为住宅,共6000平方米。
(2)预计建设期为2年。第一年投入总建筑费用的60%,第二年投入40%。
(3)总建筑费用为500万元,专业费用为总建筑费用的6%,利息率为10%,利润率为20%,租售费用及税金为综合售楼价的5%。
(4)假定楼建成后即可全部售出,预计售价,商业楼4000元/平方米,住宅楼2000元/平方米,折现率为10%。要求:用假设开发法评估地价。(以元为单位)

选项

答案总楼价=[(4000×1000)×(1+10%)-2]+[(2000×6000)×(1+10%)-2]=16000000×0.8265=13224000(元) 总建筑费=[(5000000×60%)×(1+10%)-0.5]+[(5000000×40%)×(1+10%)-0.5]=3000000÷1.0488+2000000÷1.1536=4594115(元) 总地价=[13224000-4594115×(1+6%+10%+20%+6%×10%+6%×20%)-13224000×5%]÷(1+10%+20%)=(13224000-6330690-661200)÷1.3=4793930(元)

解析
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