2. 自考
  3. 某房地产公司于2002年12月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为6000平方米，并于2004年12月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，建筑面积24000平方米．全部用于出租，每年实收租金约为2800万元，该写字楼的经济耐用年限为60年，残值率

某房地产公司于2002年12月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为6000平方米，并于2004年12月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，建筑面积24000平方米．全部用于出租，每年实收租金约为2800万元，该写字楼的经济耐用年限为60年，残值率

admin2012-08-24  43
问题 某房地产公司于2002年12月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为6000平方米，并于2004年12月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，建筑面积24000平方米．全部用于出租，每年实收租金约为2800万元，该写字楼的经济耐用年限为60年，残值率为0，评估基准日该建筑物重置价格为每平方米4800元。据调查，当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米120元，空置率在8％左右，每年需支付的管理费为年租金的2．5％，维修费为重置价的1．5％，税金为年租金的18％，保险费为重置价的0．2％，土地资本化率为8％，建筑物资本化率为10％。
    试根据上述资料评估该宗地2006年12月的价格(包括总价和单价)(计算结果以元为单
位，取整)
选项
答案(1)年总收益=120×12×24000×(1-8％)=31795200(元) (2)年总费用=31795200×(2．5％+18％)+4800×24000×(1．5％+0．2％)=8476416(元) (3)房地产纯收益=31795200-8476416=23318784(元) (4)建筑物年折旧费=4800×24000÷48=2400000(元/年) (5)建筑物现值=4800×24000—2400000×2=110400000(元) (6)建筑物纯收益=110400000×(10％+1+46)=13440000(元) (7)土地纯收益=31795200-13440000=18355200(元) (8)土地总价=18355200×[1-1÷(1+8％)46]÷8％=222784566(元) (9)土地单价=222784566÷6000=37131(元/平方米) (10)土地单价(楼面价)=222784566÷24000=9283(元/平方米)
解析
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