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某房地产公司于2002年12月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权,面积为6000平方米,并于2004年12月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼,建筑面积24000平方米.全部用于出租,每年实收租金约为2800万元,该写字楼的经济耐用年限为60年,残值率
某房地产公司于2002年12月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权,面积为6000平方米,并于2004年12月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼,建筑面积24000平方米.全部用于出租,每年实收租金约为2800万元,该写字楼的经济耐用年限为60年,残值率
admin
2012-08-24
101
问题
某房地产公司于2002年12月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权,面积为6000平方米,并于2004年12月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼,建筑面积24000平方米.全部用于出租,每年实收租金约为2800万元,该写字楼的经济耐用年限为60年,残值率为0,评估基准日该建筑物重置价格为每平方米4800元。据调查,当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米120元,空置率在8%左右,每年需支付的管理费为年租金的2.5%,维修费为重置价的1.5%,税金为年租金的18%,保险费为重置价的0.2%,土地资本化率为8%,建筑物资本化率为10%。
试根据上述资料评估该宗地2006年12月的价格(包括总价和单价)(计算结果以元为单
位,取整)
选项
答案
(1)年总收益=120×12×24000×(1-8%)=31795200(元) (2)年总费用=31795200×(2.5%+18%)+4800×24000×(1.5%+0.2%)=8476416(元) (3)房地产纯收益=31795200-8476416=23318784(元) (4)建筑物年折旧费=4800×24000÷48=2400000(元/年) (5)建筑物现值=4800×24000—2400000×2=110400000(元) (6)建筑物纯收益=110400000×(10%+1+46)=13440000(元) (7)土地纯收益=31795200-13440000=18355200(元) (8)土地总价=18355200×[1-1÷(1+8%)46]÷8%=222784566(元) (9)土地单价=222784566÷6000=37131(元/平方米) (10)土地单价(楼面价)=222784566÷24000=9283(元/平方米)
解析
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资产评估题库经管类分类
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经管类
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