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某写字楼的总建筑面积为30000m2,可出租面积比率为70%,可出租面积的月租金为60元/m2且每年不变,空置率为10%,建筑物的剩余经济寿命和土地使用权剩余期限均为35年。按租赁合同约定,该写字楼业主收取承租人租赁押金30万元,押金年利率3.5%,自动售
某写字楼的总建筑面积为30000m2,可出租面积比率为70%,可出租面积的月租金为60元/m2且每年不变,空置率为10%,建筑物的剩余经济寿命和土地使用权剩余期限均为35年。按租赁合同约定,该写字楼业主收取承租人租赁押金30万元,押金年利率3.5%,自动售
admin
2016-02-09
104
问题
某写字楼的总建筑面积为30000m
2
,可出租面积比率为70%,可出租面积的月租金为60元/m
2
且每年不变,空置率为10%,建筑物的剩余经济寿命和土地使用权剩余期限均为35年。按租赁合同约定,该写字楼业主收取承租人租赁押金30万元,押金年利率3.5%,自动售货机、投币电话、传真服务等年净收入15万元,维修费、管理费用、水电费用、房产税、其他税费等每年为200万元,房屋年折旧费为220万元,房屋设备等需重置项目的年重置提拨款为40万元。经调查得知,该写字楼用地重新购建价格的楼面地价为1000元/m
2
,土地报酬率为7%,建筑物报酬率为9%,请求取该写字楼的房地产价格。
选项
答案
先用投资组合技术中的土地与建筑物的组合求解,再用成本法基本公式求解该写字楼的房地产价格。 (1)求取房地产净收益 年有效毛租金收入=30000m
2
×70%×60元/m
2
×12×(1-10%)=1360.8万元 年其他收入=30万元×3.5%+15万元=16.05万元 年运营费用=200万元+220万元+40万元=460万元 则年净收益=1360.8万元+16.05万元-460万元=916.85万元 (2)求取土地带来的净收益x 1000×3=[*],解得:x=231.702万元。 (3)求取建筑物现值 [*] (4)房地产价值=土地重新购建价格+建筑物现值=1000元/m
2
×3万m
2
+7239.837万元=10239.84万元
解析
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房地产估价理论与方法题库房地产估价师分类
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