2. 工程
  3. 某写字楼的总建筑面积为30000m2，可出租面积比率为70％，可出租面积的月租金为60元／m2且每年不变，空置率为10％，建筑物的剩余经济寿命和土地使用权剩余期限均为35年。按租赁合同约定，该写字楼业主收取承租人租赁押金30万元，押金年利率3．5％，自动售

某写字楼的总建筑面积为30000m2，可出租面积比率为70％，可出租面积的月租金为60元／m2且每年不变，空置率为10％，建筑物的剩余经济寿命和土地使用权剩余期限均为35年。按租赁合同约定，该写字楼业主收取承租人租赁押金30万元，押金年利率3．5％，自动售

admin2016-02-09  147
问题 某写字楼的总建筑面积为30000m2，可出租面积比率为70％，可出租面积的月租金为60元／m2且每年不变，空置率为10％，建筑物的剩余经济寿命和土地使用权剩余期限均为35年。按租赁合同约定，该写字楼业主收取承租人租赁押金30万元，押金年利率3．5％，自动售货机、投币电话、传真服务等年净收入15万元，维修费、管理费用、水电费用、房产税、其他税费等每年为200万元，房屋年折旧费为220万元，房屋设备等需重置项目的年重置提拨款为40万元。经调查得知，该写字楼用地重新购建价格的楼面地价为1000元／m2，土地报酬率为7％，建筑物报酬率为9％，请求取该写字楼的房地产价格。
选项
答案先用投资组合技术中的土地与建筑物的组合求解，再用成本法基本公式求解该写字楼的房地产价格。 (1)求取房地产净收益 年有效毛租金收入=30000m2×70％×60元／m2×12×(1-10％)=1360．8万元 年其他收入=30万元×3．5％+15万元=16．05万元 年运营费用=200万元+220万元+40万元=460万元 则年净收益=1360．8万元+16．05万元-460万元=916．85万元 (2)求取土地带来的净收益x 1000×3=[*]，解得：x=231．702万元。 (3)求取建筑物现值 [*] (4)房地产价值=土地重新购建价格+建筑物现值=1000元／m2×3万m2+7239．837万元=10239．84万元
解析
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