6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用

admin2008-03-02 47

问题 6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m²，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m²建筑面积归甲方，2000m²建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。
据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，资本化率为10%。

选项

答案估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益V，可用收益法求解：估价时点应为现在(即第6年末)；第2年末建成的办公楼中，乙方所使用的2000m²建筑面积，未来每年的净收益A为： A=80×2000×12×85%×(1-35%)=106.08(万元)，收益年限为：n1=40-2-15=23(年)，资本化率10%，23年净收益折算到估价时点的折现年限为：n2=2+15-6=11(年)折现率10% [*] =330.28(万元) 将2000m²建筑面积在使用15年以后的剩余年限的全部净收益折算到估价时点(第6年末)的收益价格为330.28万元。

解析

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