2. 工程
  3. 某房地产开发商于2000年12月通过出让方式，以1200元/m2的价格取得1000m2的国有土地使用权，土地用途住宅，土地使用年限自2001年1月1日至2070年12月31日，规划房屋建筑面积12000m2；该项目享受应上缴政府部门的市政配套设施费等合计3

某房地产开发商于2000年12月通过出让方式，以1200元/m2的价格取得1000m2的国有土地使用权，土地用途住宅，土地使用年限自2001年1月1日至2070年12月31日，规划房屋建筑面积12000m2；该项目享受应上缴政府部门的市政配套设施费等合计3

admin2008-09-17  27
问题 某房地产开发商于2000年12月通过出让方式，以1200元/m2的价格取得1000m2的国有土地使用权，土地用途住宅，土地使用年限自2001年1月1日至2070年12月31日，规划房屋建筑面积12000m2；该项目享受应上缴政府部门的市政配套设施费等合计300 元/m2减免30%的政策优惠；项目全部以房地产开发商的资本金投入并自行销售。估价人员掌握如下与本次估价相关的估价时点时的资料与参数，并拟以成本法评估项目竣工日2003年 12月31日该房地产的市场价值。
   资料与参数表
   
   评估测算如下(节选)：
   1．土地年期修正系数K：
                     K=[1-1/(1+5%)67]/[1-1/(1+5%)70]
   2．土地取得成本：
                     10000×1600×0.9946=15913600元
   3．开发成本：
   ①12000×1000=12000000元
   ②12000000×6%=720000元
   ③上缴市政配套建设费等：12000×300×(1-3%)＝252000元
   ④开发成本小计：12000000+720000+2520000=15240000元
   4．管理费用：
                     12000×30=360000元
   5．投资利息  正常建设期为1年，土地取得成本设定在建设期初一次性投入，开发成本和管理费用在建设期内均匀投入，资本金视同借入资金，则投资利息：
                     15913600×[(1+6%)-1)+(15240000+360000)×[1+6%)0.5-1]=1415999元
   6．开发利润：
                     (15913600+15240000)×20%=6230720元
   7．销售税费：
                     (15913600+15240000+360000+1415999+6230720)×8%=39160319×8%=3132826元
   8．评估价值：
              总价值=(39160319+3132826)×(1+4%)=42293145×(1+4%)＝43984871元
                    单位价值=43984871÷12000≈3665元/m2
选项
答案土地取得成本：10000×16000×0.9946×1.04=16550144元 2．配套费用：12000×300=36000000元 3．销售税费：(15913600+15240000+1415999+6230720)×8%/(1-8%)=3405.245元 4．评估价格：15913600+15240000+360000+11415999+6230720+132826= 42293145元/月
解析
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