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某房地产开发商于2000年12月通过出让方式,以1200元/m2的价格取得1000m2的国有土地使用权,土地用途住宅,土地使用年限自2001年1月1日至2070年12月31日,规划房屋建筑面积12000m2;该项目享受应上缴政府部门的市政配套设施费等合计3
某房地产开发商于2000年12月通过出让方式,以1200元/m2的价格取得1000m2的国有土地使用权,土地用途住宅,土地使用年限自2001年1月1日至2070年12月31日,规划房屋建筑面积12000m2;该项目享受应上缴政府部门的市政配套设施费等合计3
admin
2008-09-17
46
问题
某房地产开发商于2000年12月通过出让方式,以1200元/m
2
的价格取得1000m
2
的国有土地使用权,土地用途住宅,土地使用年限自2001年1月1日至2070年12月31日,规划房屋建筑面积12000m
2
;该项目享受应上缴政府部门的市政配套设施费等合计300 元/m
2
减免30%的政策优惠;项目全部以房地产开发商的资本金投入并自行销售。估价人员掌握如下与本次估价相关的估价时点时的资料与参数,并拟以成本法评估项目竣工日2003年 12月31日该房地产的市场价值。
资料与参数表
评估测算如下(节选):
1.土地年期修正系数K:
K=[1-1/(1+5%)67]/[1-1/(1+5%)70]
2.土地取得成本:
10000×1600×0.9946=15913600元
3.开发成本:
①12000×1000=12000000元
②12000000×6%=720000元
③上缴市政配套建设费等:12000×300×(1-3%)=252000元
④开发成本小计:12000000+720000+2520000=15240000元
4.管理费用:
12000×30=360000元
5.投资利息 正常建设期为1年,土地取得成本设定在建设期初一次性投入,开发成本和管理费用在建设期内均匀投入,资本金视同借入资金,则投资利息:
15913600×[(1+6%)-1)+(15240000+360000)×[1+6%)0.5-1]=1415999元
6.开发利润:
(15913600+15240000)×20%=6230720元
7.销售税费:
(15913600+15240000+360000+1415999+6230720)×8%=39160319×8%=3132826元
8.评估价值:
总价值=(39160319+3132826)×(1+4%)=42293145×(1+4%)=43984871元
单位价值=43984871÷12000≈3665元/m
2
选项
答案
土地取得成本:10000×16000×0.9946×1.04=16550144元 2.配套费用:12000×300=36000000元 3.销售税费:(15913600+15240000+1415999+6230720)×8%/(1-8%)=3405.245元 4.评估价格:15913600+15240000+360000+11415999+6230720+132826= 42293145元/月
解析
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房地产估价案例与分析题库房地产估价师分类
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房地产估价案例与分析
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