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有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元／平方米，专业费用为建筑费用的10％，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入。写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为

admin2015-11-10  41
问题 有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元／平方米，专业费用为建筑费用的10％，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入。写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元／平方米.日，管理费用为年租金的2％，维修费用为建筑费用的1．5％，保险费用为建筑费用的0．2％，税金为年租金的17．5％，贷款利率为6％，房地产综合还原利率为7％，开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的20％。要求：试评估该宗地地价。
选项
答案(1)年总收益=2×365×1 000×5=3 650 000(元) (2)年总费用=3 650 000×2％+3 500×5 000×(1．5％+0．2％)+3 650 000×17．5％=1 009 250(元) (3)年纯收益=3 650 000-1 009 250=2 640 750(元) (4)房地产总价=2 640 750／7％，×[1-1／(1+7％)50-2]=36 258 750(元) (5)测算建筑费用及专业费用=3 500×(1+10％)×5 000=19 250 000(元) (6)利息=地价×[(1+6％)2-1]+19 250 000×[(1+6％)-1]=0．1236×地价+1 1 55 000 (7)开发商利润=(地价+19 250 000)×20％=0．2×地价+3 850 000 (8)地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润 =36 258 750-1 9 250 000-(0．1236×地价+11 55 000)-(0．2×地价+3 850 000) 地价=9 069 016(元)
解析
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