2010年1月，高某与某房地产开发公司签订了一份《预售商品房认购书》。《认购书》约定，公司为高某预留所选房号，双方于公司取得商品房预售许可证时正式签订商品房预售合同。《认购书》还约定，认购人于签订认购书时缴纳“保证金”一万元，该款于双方签订商品房预售合同时

admin2013-09-05 67

问题 2010年1月，高某与某房地产开发公司签订了一份《预售商品房认购书》。《认购书》约定，公司为高某预留所选房号，双方于公司取得商品房预售许可证时正式签订商品房预售合同。《认购书》还约定，认购人于签订认购书时缴纳“保证金”一万元，该款于双方签订商品房预售合同时自动转为合同定金，如认购人接到公司通知后七日内不签订商品房预售合同，则该款不予退还。同年2月，高某接到公司已经取得商品房预售许可证的通知，立即前往公司签订了商品房预售合同，并当场缴纳了首期购房款80万元。同年5月，高某接到公司通知：房屋预售合同解除。经了解，该套房屋已经被公司以更高价格出售给第三人。双方发生争议。请回答下列问题。
公司还主张，公司在解除商品房预售合同时，该合同尚未报区政府房地产管理局备案，故不受法律保护。对此，下列判断正确的是：(卷一／2010年第96题)

选项 A、登记备案是商品房预售合同的法定生效要件，该合同未经登记备案不受法律保护
B、登记备案是商品房预售人的法定义务，但不是合同的生效条件，该合同应受法律保护
C、登记备案是商品房预售合同当事人的权利，未登记备案不影响该合同的效力
D、商品房预售合同无需登记备案，当事人在房屋交付时办理产权登记即可

答案B

解析《城市房地产管理法》第45条第2款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”《城市商品房预售管理办法》第10条第1款亦规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”这两个法律均规定了作为预售人的开发企业的登记备案义务，并不是无需登记备案，所以D选项错误。登记备案是预售人的法定义务，不是权利，所以C选项错误。
《城市房地产管理法》及《城市商品房预售管理办法》虽然规定了预售人进行登记备案的法定义务，但是并未规定登记备案是商品房预售合同的生效要件，因此即使没有登记备案，也不影响预售合同的效力。实际上最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条第1款已经明确规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”所以A选项错误，B选项正确。

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试卷一

法律职业资格

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