有一宗“七通一平”的待开发建筑用地,土地面积为3000平方米,建筑容积率为2,拟开发建设写字楼,建设期为两年,建筑费为3000元/平方米,专业费为建筑费的10%,建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售,预计售价为9000元/平方米,租售费用

admin2016-01-28  31

问题 有一宗“七通一平”的待开发建筑用地,土地面积为3000平方米,建筑容积率为2,拟开发建设写字楼,建设期为两年,建筑费为3000元/平方米,专业费为建筑费的10%,建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售,预计售价为9000元/平方米,租售费用为楼价的2%,销售税费为楼价的6.5%,利息率为6%,开发商要求的投资利润率为15%。要求:估算该宗土地目前的单位地价。

选项

答案(1)确定评估方法。现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用,可用假设开发法评估。 计算公式为:地价=楼价一建筑费一专业费用一利息一利润一税费一租售费用 (2)计算楼价(用容积率计算建筑面积):楼价=3000×2×9000=54000000(元) (3)计算建筑费和专业费:建筑费=3000×3000×2=18000000(元) 专业费用=建筑费×10%=18000000×10%=1800000(元) (4)计算利息:利息=地价×[(1+6%)2一1]+(18000000+l800000)×[(1+6%)1一1] =0.1236×地价+1188000 (5)计算利润:利润=(地价+建筑费+专业费用)×15%=(地价+19800000)×15% (6)计算税费和租售费用:销售税费=54000000×6.5%=3510000(元) 租售费用=54000000×2%=1080000(元) (7)求取地价:地价=54000000一19800000—0.1236×地价一1188000—0.15×地价一2970000—4590000 地价=25452000÷1.2736=19984296.48(元) (8)单位地价=19984296.48÷3000=6661.43(元/平方米)

解析
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