2. 考研
  3. 某幢写字楼，土地面积4 000m2，总建筑面积为9 000m2,建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1日--2035年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为2 000元／m2，建筑物重置成本为1 300元／m2，建筑物自

某幢写字楼，土地面积4 000m2，总建筑面积为9 000m2,建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1日--2035年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为2 000元／m2，建筑物重置成本为1 300元／m2，建筑物自

admin2017-07-23  27
问题 某幢写字楼，土地面积4 000m2，总建筑面积为9 000m2,建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1日--2035年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为2 000元／m2，建筑物重置成本为1 300元／m2，建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。其他的相关资料如下：
    (1)门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82．5万元，平均寿命为5年，
有效经过年数为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格(不含安装费)为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。
    (2)该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。
    (3)由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。
    (4)该类写字楼的报酬率为10％，银行贷款年利率为5％，土地报酬率为8％。
    (5)假设除空调以外，残值率均为零。
    试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。
选项
答案(1)土地价格=0．2×4 000×[1一(1+8％)20]／[1一(1+8％)10] ≈800×0．900 6／0．954 0≈755．22(万元) (2)建筑物物质折旧额计算 ①门窗等损坏的修复费用=3(万元)； ②装修的折旧费=82．5×1／5×4=66(万元)； ③其他设备的折旧费=250×1／15×9=150(万元)。 ④长寿命项目的折旧费=(0．13×9 000—3—82．5—250)×1／40×10≈208．63(万元) (3)建筑物功能折旧额计算 ①功能过剩所引起的折旧=800×12／10％×[1—1／(1+10％)30]≈9．05(万元) ②空调功能落后引起的折旧=130—80+10—30+8=38(万元) (4)建筑物经济折旧额=7／10％×[1—1／(1+10％)30]≈65．99(万元) (5)建筑物折旧总额=3+66+150+208．63+9．05+38+65．99=540．67(万元) (6)写字楼估价结果=755．26+1 300×0．9—540．67=1 384．59(万元) 【注】 (1)中的0．2在此是万元，是在2 000元／m2的基础上变化而来的；(2)中的0．13也是万元，是在1 300元／m2的基础上变化而来的。此题具有一定难度，考生若不会做，可跳过。
解析
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