2. 工程
  3. 企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设4万平方米综合大楼和2万平方米公寓，预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投人后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。 经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/平方米，公寓售价为4500

企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设4万平方米综合大楼和2万平方米公寓，预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投人后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。 经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/平方米，公寓售价为4500

admin2013-06-10  65
问题 企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设4万平方米综合大楼和2万平方米公寓，预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投人后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。
经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/平方米，公寓售价为4500元/平方米，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元/平方米，公寓为1800元/平方米，在建筑期间，建筑费及专业费第1年投入40%，第二年投入60%，银行贷款年利率为5.5%，开发利润为总售价的15%，销售税费为售价的5.5%。
根据以上条件，试计算:
三、某企业拥有A宗地的划拨土地使用权，并于2002年9月1日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议，租期20年，实际支付的年租金为10元/平方米。A宗地土地面积为30000平方米，用途为工业，现已达到五通一平的开发程度。
经调查，A宗地周边有三宗条件相似的工业用地，具体情况如下:
(1)B宗地:占地45亩，于1998年9月1日通过征地方式取得，当时根据所在区域的市场行情，共支付了300万元征地及其相关税费，经开发建设，现已达到七通一平的开发程度，共花费土地开发费540万元。据调查，从1998年9月1日到2002年9月1日期间，征地费用和达到七通一平的土地开发费用分别上涨了20%和30%。
(2)C宗地:占地25000平方米，于1998年9月1日通过出让方式取得。宗地已达到三通一平的开发程度。按照2002年9月的市场行情，该宗地若出租经营，每年土地净收益可达55万元。
(3)D宗地:占地3.5公顷，于2002年9月以国家作价入股方式取得，40年期、"七通一平"条件下作价425元/平方米。
B、C、D三宗地与A宗地之间除开发程度等差别外，其他因素的差别如下表

表中数值表示B、C、D各宗地与A宗地的比较，负值表示案例宗地比A宗地的对应条件差，正值表示案例宗地的条件优于A宗地。
根据当地2002年9月的土地市场状况，从征地到完成七通一平的土地开发需要1年的时间，土地开发费分季度投入，每季度投资额相等，在季内均匀投入;设定土地开发资金的贷款季利率为1.5%，需按季度按复利计算利息;土地开发的投资回报率为10%;土地增值收益率为20%;土地还原率取6%
相对A宗地而言，其50年土地使用权价格因开发程度不同而有差异:达到七通一平时地价比五通一平高100元/平方米，达到五通一平时地价比三通一平高60元/平方米。
根据以上条件，试回答以下问题:
(1)以B、C、D作为比较案例，利用市场比较法测算宗地A于2002年9月1日的土地价格;
(2)测算宗地A于2002年9月1日的市场年租金;
(3)测算宗地A于2002年9月1日的承租土地使用权价格。
选项
答案题解一： (1)A宗地单位地价：383.86元／平方米，总地价：1151.58万元 (2)A宗地的市场年租金：24.35元／平方米 (3)A宗地的承租土地使用权价格：单位价格：152.02元／平方米 总价格：456.06万元 题解二： (1)A宗地单位地价：379.04元／平方米，总地价：1137.12万元 (2)A宗地的市场年租金：24.05元／平方米 (3)A宗地的承租土地使用权价格：单位价格：148.85元／平方米 总价格：446.55万元
解析
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