某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的

admin2009-03-28 55

问题某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑的剩余经济寿命不同；成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。
请分析说明房地产估价师这样做的理由。

选项

答案(1)估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同。 (2)净收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分。 (3)净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用(含利息收益)及所得税等，包含了正常的商业利润等。 (4)收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命，还要考虑土地使用年限，或土地使用终止年短于建筑物寿命终止年。 (5)估价采用的成本应为估价时点当时的社会平均(客观)成本，或实际成本是历史的，也不一定是社会平均(客观)成本。

解析

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房地产估价师

中国台湾地区的房地产交易安全保障措施包括：()。

房地产经纪机构在经营场所应明示的事项有：()。

房地产经纪机构收购开发商的商品房，但不以自己的名义向市场销售。下列对这种行为的表述中，错误的是：()。

下列关于房地产居间业务与房地产代理业务的表述中，正确的有：()。

从房地产经纪服务的自身特点来讲，导致房地产经纪行业诚信问题的原因有：()。

对于以信息为主要资源的房地产经纪行业，其管理的特点主要表现在应注重()。

在输血所致的溶血反应中，当凝集的红细胞破裂，大量的血红蛋白进入血浆中时所出现的主要症状是

2020年7月15日，由自然资源部组织的中国第11次北极科学考察队搭乘()从上海出发，执行科学考察任务。这是该船首次承担北极科学考察任务。

一俊遮百丑，一坏百坏，指的是社会知觉中的()。

2019年10月，党的十几届四中全会贯彻十九大精神，围绕“坚持和完善党和国家监督体系，强化对权力运行的制约和监督”作出重大制度安排。结合中国特色社会主义法治理论，下列说法正确的是()。

在火炬及排气筒的多种形式中，(　　)是经常被采用的一种形式。

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企业发生的下列现金支出业务中，应列入现金流量表中“购置固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金”项目的有()。

注册会计师应当充分了解专家的专长领域，其目的包括()。

危机管理策划是指为防止爆发危机或者危机发生后为减少消除危机带来的风险与损失，通过策划手段使人更有效地掌握事物和社会舆论及一些办法与措施的综合过程。根据上述定义，下列不属于危机管理策划的一项是()

对于未遂犯，可以比照既遂犯从轻或者减轻处罚。()

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房地产经纪机构在经营场所应明示的事项有：()。

房地产经纪机构收购开发商的商品房，但不以自己的名义向市场销售。下列对这种行为的表述中，错误的是：()。

下列关于房地产居间业务与房地产代理业务的表述中，正确的有：()。

从房地产经纪服务的自身特点来讲，导致房地产经纪行业诚信问题的原因有：()。

对于以信息为主要资源的房地产经纪行业，其管理的特点主要表现在应注重()。

在输血所致的溶血反应中，当凝集的红细胞破裂，大量的血红蛋白进入血浆中时所出现的主要症状是

2020年7月15日，由自然资源部组织的中国第11次北极科学考察队搭乘()从上海出发，执行科学考察任务。这是该船首次承担北极科学考察任务。

一俊遮百丑，一坏百坏，指的是社会知觉中的()。

2019年10月，党的十几届四中全会贯彻十九大精神，围绕“坚持和完善党和国家监督体系，强化对权力运行的制约和监督”作出重大制度安排。结合中国特色社会主义法治理论，下列说法正确的是()。

在火炬及排气筒的多种形式中，( )是经常被采用的一种形式。

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注册会计师应当充分了解专家的专长领域，其目的包括()。

危机管理策划是指为防止爆发危机或者危机发生后为减少消除危机带来的风险与损失，通过策划手段使人更有效地掌握事物和社会舆论及一些办法与措施的综合过程。根据上述定义，下列不属于危机管理策划的一项是()

对于未遂犯，可以比照既遂犯从轻或者减轻处罚。()

在火炬及排气筒的多种形式中，(　　)是经常被采用的一种形式。