2. 司法
  3. [案情]A房地产公司(下称A公司)与B建筑公司(下称B公司)达成一项协议，由B公司为A公司承建一栋商品房。合同约定，标的总额6000万元，8个月交工，任何一方违约，按合同总标的额20％支付违约金。合同签订后，为筹集工程建设资金，A公司用其建设用地使用权作抵

[案情]A房地产公司(下称A公司)与B建筑公司(下称B公司)达成一项协议，由B公司为A公司承建一栋商品房。合同约定，标的总额6000万元，8个月交工，任何一方违约，按合同总标的额20％支付违约金。合同签订后，为筹集工程建设资金，A公司用其建设用地使用权作抵

admin2014-02-17  112
问题 [案情]A房地产公司(下称A公司)与B建筑公司(下称B公司)达成一项协议，由B公司为A公司承建一栋商品房。合同约定，标的总额6000万元，8个月交工，任何一方违约，按合同总标的额20％支付违约金。合同签订后，为筹集工程建设资金，A公司用其建设用地使用权作抵押向甲银行贷款3000万元，乙公司为此笔贷款承担保证责任，但对保证方式未作约定。   
B公司未经A公司同意，将部分施工任务交给丙建筑公司施工，该公司由张、李、王三人合伙出资组成。施工中，工人刘某不慎掉落手中的砖头，将路过工地的行人陈某砸成重伤，花去医药费5000元。   
A公司在施工开始后即进行商品房预售。丁某购买了1号楼101号房屋，预交了5万元房款，约定该笔款项作为定金。但不久，A公司又与汪某签订了一份合同，将上述房屋卖给了汪某，并在房屋竣工后将该房的产权证办理给了汪某。汪某不知该房已经卖给丁某的事实。   
汪某入住后，全家人出现皮肤瘙痒、流泪、头晕目眩等不适。经检测，发现室内甲醛等化学指标严重超标。但购房合同中未对化学指标作明确约定。   
因A公司不能偿还甲银行贷款，甲银行欲对A公司开发的商品房行使抵押权。(2008—卷四—4)   
[问题]   
1．若B公司延期交付工程半个月，A公司以此提起仲裁，要求支付合同总标的额20％即1200万元违约金，你作为B公司的律师，拟提出何种请求以维护B公司的利益?依据是什么?   
2．对于陈某的损失，应由谁承担责任?如何承担责任?为什么?   
3．对于陈某的赔偿，应当适用何种归责原则?依据是什么?   
4．对于乙公司的保证责任，其性质应如何认定?理由是什么?   
5．若甲银行行使抵押权，其权利标的是什么?甲银行如何实现自己的抵押权?   
6．丁某在得知房屋卖给汪某后，向法院提起诉讼，要求A公司履行合同交付房屋，其主张应否得到支持?为什么?   
7．汪某现欲退还房屋，要回房款。你作为汪某的代理人，拟提出何种请求维护汪某的利益?依据是什么?   
8．如果A公司不能向B公司支付工程款，B公司可对A公司提出什么请求?   
选项
答案1．仲裁机构适当减少违约金。《合同法》规定，约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少。 2．应当由丙建筑公司承担责任。因刘某系丙公司的雇员，其在执行雇主指令(或执行工作任务)中非由于故意、重大过失致人损害的，由雇主承担责任。由于丙公司系合伙企业，故最终由张、李、王承担连带赔偿责任。 3．应当适用过错推定原则。《民法通则》和《侵权责任法》规定地面施工致人损害适用过错推定。 4．乙公司的保证责任性质属于连带责任保证。《担保法》规定对保证责任性质约定不明的，保证人承担连带责任保证。 5．银行的抵押权标的为土地使用权，不包括商品房。《物权法》规定，建设用地使甩权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。甲银行实现抵押权时可以将商品房一并处分，但不能就商品房所得价款优先受偿。 6．不能得到支持，只能请求承担其他违约责任。因为汪某已经取得商品房的所有权，A公司构成履行不能。 7．请求解除合同，退房且赔偿损失，因为A公司构成严重违约，房屋无法居住，不能实现合同目的。 8．B公司可向A公司主张违约责任或者就建设工程款对建设工程主张优先权。
解析 1．《合同法》第114条第2款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据《合同法解释(二)》第29条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30％的，一般可认定为《合同法》第114条第(2)项的“过分高于造成的损失”。但是本题也不是很严谨。本题中并没有告知到底造成了多少损失，考生只能作一揣测。   
2．根据《人身损害赔偿解释》第9条第1款的规定，雇员在从事雇佣活动中致人损害的，雇主应当承担赔偿责任；雇员因故意或者重大过失致人损害的，应当与雇主承担连带责任。雇主承担连带赔偿责任的，可以向雇员追偿。《侵权责任法》第34条规定：用人单位的工作人员因执行工作任务造成他人损害的，由用人单位承担侵权责任。根据《民法通则》第35条第2款的规定，合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。   
根据《民法通则》第125条的规定，在公共场所、道旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，施工人应当承担民事责任。地面施工致人损害的，应当由施工人而不是发包人承担侵权责任。《侵权责任法》第91条规定：在公共场所或者道路上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，施工人应当承担侵权责任。因此，对于陈某的损失，应当由施工人丙建筑公司承担赔偿责任。砖头虽然是雇员刘某不慎掉落的，但刘某属于在从事雇佣活动中致人损害，应当由雇主承担赔偿责任，刘某不具有故意或者重大过失(因其主观状态为不慎)，不承担连带赔偿责任。   
3．《民法通则》第125条规定：在公共场所、道旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，施工人应当承担民事责任。《侵权责任法》第9条亦有此规定。民法理论认为本条采用的是过错推定原则。      
4．保证性质就是指保证方式。《担保法》第19条规定：当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。   
5．《物权法》第200条规定：建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但就新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。   
6．《物权法》第9条第1款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的赊外。《合同法》第110条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(1)法律上或者事实上不能履行；(2)债务的标的不适用于强制履行或履行费用过高……  
7．《商品房买卖合同解释》第13条第1款规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。   
《合同法》第62条规定：当事人就有关合同内容约定不明确，依照该法第61条的规定仍不能确定的，适用下列规定：  
(1)质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行……。   
(2)虽然汪某和A公司的购房合同中未对化学指标作明确约定，但依据《合同法》第62条的规定，A公司交付的房屋应当符合一定的质量标准，本题属于严重的违约行为，并导致汪某订立合同的目的不能实现，属于根本违约，汪某基于《合同法》第94条或者《商品房买卖合同解释》第13条的规定(即《合同法》第94条第(4)项的一个具体运用)，有权请求解除合同，返还购房款。   
8．《合同法》第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。如果A公司不能向B公司支付工程款，B公司当然有权向A公司主张违约责任。   
《合同法》第286条规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告分包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。   
最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：(1)人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。(2)消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。(3)建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。(4)建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。   
据此，本题中的建设工程属于商品房，属于在性质上适宜折价、拍卖的建筑物，作为有效建设施工合同中的承包人B公司，有权催告A公司在履行债务的合理期间经过后，对建设公司行使优先受偿的权利。B公司对建设公司的优先受偿权优先于：(1)该建设工程的抵押权人；(2)A公司的其他普通债权人；(3)尚未支付购房款的业主所有权或者仅支付了少部分购房款的业主所有权。
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