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某市黄河大酒店所占用土地的使用权于2002年6月1日取得,年限为40年,容积率为2.00。酒店共20层,总建筑面积为30 000m2。收集到酒店其他有关情况如下: (1)1—5层为酒店大堂、中西餐厅、歌舞厅、娱乐场所等,建筑面积为6 000m2,平均每天总
某市黄河大酒店所占用土地的使用权于2002年6月1日取得,年限为40年,容积率为2.00。酒店共20层,总建筑面积为30 000m2。收集到酒店其他有关情况如下: (1)1—5层为酒店大堂、中西餐厅、歌舞厅、娱乐场所等,建筑面积为6 000m2,平均每天总
admin
2013-06-10
45
问题
某市黄河大酒店所占用土地的使用权于2002年6月1日取得,年限为40年,容积率为2.00。酒店共20层,总建筑面积为30 000m
2
。收集到酒店其他有关情况如下:
(1)1—5层为酒店大堂、中西餐厅、歌舞厅、娱乐场所等,建筑面积为6 000m
2
,平均每天总经营收入为10万元,总经营成本为6万元。
(2)6~20层为酒店客房,建筑面积为22 500m
2
。其中:酒店客房有单间68间(其中普通单间有38间,118元/天;豪华单间30间,158元/天)、标准双人间158问(其中普通标间为98间,188元/天;豪华标间60间,258元/天)、套房58间(其中普通套房为38间,288元/天;豪华套房有20间,388元/天)、总统套房8问(988元/天),全部入住率为70%。
(3)该酒店取得土地使用权后2年内建成并投入使用,结构为钢混结构,经济耐用年限50年,建筑物残值率为0%。
(4)该酒店设计不合理,由于层高较低,相对于市场一般结构的建筑物,预计在剩余的使用期内,其建筑物价值每年预计减少7万元。请以该酒店的实际经营数据和有关参数,按照剩余法的思路,计算其土地在2008年6月1日的使用权总价格和地面单位价格(假定:大堂等经营管理的利润为总收入的10%,其不动产综合还原率为8%;客房部分不考虑经营管理成本,其不动产的综合还原率为7%;该酒店建筑物重新建造综合成本为3 800元/m
2
;未来资金贴现率固定设为7%)。
选项
答案
1.计算1一5层房地产价值 (1)经营收益=(10万元/天-6万元/天-10万元/天×10%)×365天=1 095(万元) (2)1—5层的价值=1095万元×[1-1/(1+8%)m
34
]/8%=12 687.69万元 2.计算6—20层房地产价值 (1)单间年潜在毛收入=(38×118+30×158)万元/天×365天=336.68万元 (2)标准间年潜在毛收入=(98×188+60×258)万元/天×365天=1 237.50万元 (3)套房年潜在毛收入;(38×288+20×388)万元/天×365天=682.70万元 (4)总统套房年潜在毛收入=8×988万元/天×365天=288.50万元 (5)6~20层年净收益=(336.68+1 237.50+682.70+288.50)万元×70%=1 781.77万元 (6)6—20层价值=1 781.77万元×[1-1/(1+7%)
34
]/7%=22 902.89万元 3.计算估价对象房地产在估价基准日的收益价值 (12 687.69+22 902.89)万元=35 590.58万元 计算房屋现值: 1.计算建筑物重置价 建筑物重置造价=3 800元/m
2
×30 000m
2
=11 400万元 2.计算建筑物折旧 (1)物理折旧=4/38×11 400万元=1 200万元 (2)功能折旧=7/7%×[1-1/(1+7%)
34
]=89.98万元 3.房屋现值=(11 400-1 200-89.98)万元=10 110.02万元 计算地价: 1.土地总价=(35 590.58-10 110.02)万元=25 480.56万元 2.土地单价=25 480.56万元×10 000/30 000m
2
×2.00=16 987.04元/m
2
解析
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