2. 工程
  3. 某市黄河大酒店所占用土地的使用权于2002年6月1日取得，年限为40年，容积率为2．00。酒店共20层，总建筑面积为30 000m2。收集到酒店其他有关情况如下： (1)1—5层为酒店大堂、中西餐厅、歌舞厅、娱乐场所等，建筑面积为6 000m2，平均每天总

某市黄河大酒店所占用土地的使用权于2002年6月1日取得，年限为40年，容积率为2．00。酒店共20层，总建筑面积为30 000m2。收集到酒店其他有关情况如下： (1)1—5层为酒店大堂、中西餐厅、歌舞厅、娱乐场所等，建筑面积为6 000m2，平均每天总

admin2013-06-10  18
问题 某市黄河大酒店所占用土地的使用权于2002年6月1日取得，年限为40年，容积率为2．00。酒店共20层，总建筑面积为30 000m2。收集到酒店其他有关情况如下：
(1)1—5层为酒店大堂、中西餐厅、歌舞厅、娱乐场所等，建筑面积为6 000m2，平均每天总经营收入为10万元，总经营成本为6万元。
(2)6～20层为酒店客房，建筑面积为22 500m2。其中：酒店客房有单间68间(其中普通单间有38间，118元／天；豪华单间30间，158元／天)、标准双人间158问(其中普通标间为98间，188元／天；豪华标间60间，258元／天)、套房58间(其中普通套房为38间，288元／天；豪华套房有20间，388元／天)、总统套房8问(988元／天)，全部入住率为70％。
(3)该酒店取得土地使用权后2年内建成并投入使用，结构为钢混结构，经济耐用年限50年，建筑物残值率为0％。
(4)该酒店设计不合理，由于层高较低，相对于市场一般结构的建筑物，预计在剩余的使用期内，其建筑物价值每年预计减少7万元。请以该酒店的实际经营数据和有关参数，按照剩余法的思路，计算其土地在2008年6月1日的使用权总价格和地面单位价格(假定：大堂等经营管理的利润为总收入的10％，其不动产综合还原率为8％；客房部分不考虑经营管理成本，其不动产的综合还原率为7％；该酒店建筑物重新建造综合成本为3 800元／m2；未来资金贴现率固定设为7％)。
选项
答案1．计算1一5层房地产价值 (1)经营收益=(10万元／天-6万元／天-10万元／天×10％)×365天=1 095(万元) (2)1—5层的价值=1095万元×[1-1／(1+8％)m34]／8％=12 687．69万元 2．计算6—20层房地产价值 (1)单间年潜在毛收入=(38×118+30×158)万元／天×365天=336．68万元 (2)标准间年潜在毛收入=(98×188+60×258)万元／天×365天=1 237．50万元 (3)套房年潜在毛收入；(38×288+20×388)万元／天×365天=682．70万元 (4)总统套房年潜在毛收入=8×988万元／天×365天=288．50万元 (5)6～20层年净收益=(336．68+1 237．50+682．70+288．50)万元×70％=1 781．77万元 (6)6—20层价值=1 781．77万元×[1-1／(1+7％)34]／7％=22 902．89万元 3．计算估价对象房地产在估价基准日的收益价值 (12 687．69+22 902．89)万元=35 590．58万元 计算房屋现值： 1．计算建筑物重置价 建筑物重置造价=3 800元／m2×30 000m2=11 400万元 2．计算建筑物折旧 (1)物理折旧=4／38×11 400万元=1 200万元 (2)功能折旧=7／7％×[1-1／(1+7％)34]=89．98万元 3．房屋现值=(11 400-1 200-89．98)万元=10 110．02万元 计算地价： 1．土地总价=(35 590．58-10 110．02)万元=25 480．56万元 2．土地单价=25 480．56万元×10 000／30 000m2×2．00=16 987．04元／m2
解析
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