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某宗拟出让的熟地面积为10000m2,适宜建造商务公寓或宾馆,容积率为5,出让年限为40年,约定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需2年时间,市场上类似建筑物的建筑安装工程费为1100元/m2,专业费用为建筑安装工程费的6%,管理费为建筑安装工程费和专业费
某宗拟出让的熟地面积为10000m2,适宜建造商务公寓或宾馆,容积率为5,出让年限为40年,约定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需2年时间,市场上类似建筑物的建筑安装工程费为1100元/m2,专业费用为建筑安装工程费的6%,管理费为建筑安装工程费和专业费
admin
2011-02-04
41
问题
某宗拟出让的熟地面积为10000m
2
,适宜建造商务公寓或宾馆,容积率为5,出让年限为40年,约定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需2年时间,市场上类似建筑物的建筑安装工程费为1100元/m
2
,专业费用为建筑安装工程费的6%,管理费为建筑安装工程费和专业费用之和的3%,上述三项费用第一年投入60%,第二年投入40%,在各年内均匀投入;毛坯房建成时的销售价格为8000元/m
2
,由毛坯房装修成精装修需半年时间,装修及其专业费用,管理费用等为800元/m
2
,精装修公寓售价为10000元/m
2
。公寓装修完成时,一次性购置相关设施设备后,可作为宾馆投入正常经营,购置设施设备费用为200元/m
2
,设计宾馆正常经营的年净收入为5100万元,报酬率为10%。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%,销售费用在毛坯房、精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入,销售于建成时即售完,购买土地的契税为地价的4%,折现率为12%。请根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小,并判断该宗土地的合理价值。[2008年考题]
选项
答案
解: (1)当项目建成毛坯房情形时的地价: 1)该项目开发完成后的价值=8000元/m
2
×5万m
2
=4亿元 2)销售税费=4亿元×6%=2400方元 3)续建成本 ①建安成本、专业费用和管理费=1100元/m
2
×5万m
2
×(1+16%)×(1+3%)=6004.9万元 ②销售费用=4亿元×3%=1200万元4)设地价为X万元,则取得税费=4%X [*] 得:X=22653.32万元 (2)当项目建成精装修公寓情形时的地价: 1)该项目开发完成后的价值=10000元/m
2
×5万m
2
=5亿元 2)销售税费=5亿元×6%=3000万元3)续建成本 ①建安成本、专业费用和管理费=1100元/m
2
×5万m
2
×(1+6%)×(1+3%)=6004.9万元 ②装修及其专业费用、管理费用等=800元/m
2
×5万m
2
=4000万元 ③销售费用=5亿元×3%=1500万元 4)设地价为X万元,则取得税费=4%X [*] 得:X=24722.14万元 (3)当项目建成宾馆情形时的地价: 1)该项目开发完成后的价值= [*] 2)销售税费=49570万元×6%=2974.2万元 3)续建成本 ①建安成本、专业费用和管理费=1100元/m
2
×5万m
2
×(1+6%)×(1+3%)=6004.9万元 ②装修及其专业费用、管理费用等=800元/m
2
×5万m
2
=4000万元 ③购置设施设备费用=200元/m
2
×5万m
2
=1000万元 ④销售费用=49570万元×3%=1487.1万元4)设地价为X万元,则取得税费=4%X [*] 得:X=23843.94万元将三种开发方式计算出的土地价值进行简单算术平均,得出合理地价为23739.8万元。
解析
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房地产估价理论与方法题库房地产估价师分类
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房地产估价理论与方法
房地产估价师
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