李洋有房屋一间，1995年7月20日，李洋与薛兵签订了一份期限为2年的租赁合同，由薛兵承租该房屋。同年10月8日，张浩向李洋提出愿意购买该房屋，李洋将欲出卖房屋的情况告诉了薛兵，到12月18日，薛兵无任何答复，李洋遂与张浩签订了买卖合同，将该房屋以5万元的

admin2016-06-13 72

问题李洋有房屋一间，1995年7月20日，李洋与薛兵签订了一份期限为2年的租赁合同，由薛兵承租该房屋。同年10月8日，张浩向李洋提出愿意购买该房屋，李洋将欲出卖房屋的情况告诉了薛兵，到12月18日，薛兵无任何答复，李洋遂与张浩签订了买卖合同，将该房屋以5万元的价格卖给张浩。张浩随后支付了全部价款。在双方准备办理房产变更登记的前几天，薛兵找到李洋，愿意以6万元购买此房，李洋遂又与薛兵签订了买卖合同，并当即办理了房产变更登记。不久，薛兵以该房设定抵押向银行贷款。请回答以下问题：
就房屋租赁关系而言，下列表述正确的是( )。

选项 A、该房屋为私房，李洋出租后，有权自由转让，无须通知承租人
B、房屋租金由李洋与薛兵协商决定，法律无最高数额限制
C、李洋将该房屋卖给他人后，如新房主不愿意继续出租，则新房主有权终止租赁合同
D、该合同既可以是书面形式，也可以是口头形式

答案B

解析本小题考查的范围较广，涉及承租人的优先购买权(《合同法》第230条)及优先购买权的期限。《民通意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《合同法》第230条也规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”本题中房主李洋在通知承租人薛兵后不到三个月即与他人签订了买卖合同，违反了提前三个月通知承租人的法律规定，故本题A项不正确。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”此即“买卖不破租赁”，据此，本题中李洋将该房屋卖给他人后，即使新房主不愿意继续出租，也无权终止租赁合同。故本题C项不正确。《合同法》第215条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”本题中租赁房屋的合同期限超过了六个月，应当采用书面形式。故本题D项不正确。法律对房屋租金没有规定最高额限制，故本题B项正确。

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试卷二

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