某国有企业甲获准于1995年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼,总建筑面积为13200m2,建筑容积率为2.4。该大楼一至二层为商场,商场建筑面积为4300m2,两层建筑面积相同;三至四层为办公楼,建筑面积为3800m2,两层建筑面积相同;

admin2009-04-10  58

问题 某国有企业甲获准于1995年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼,总建筑面积为13200m2,建筑容积率为2.4。该大楼一至二层为商场,商场建筑面积为4300m2,两层建筑面积相同;三至四层为办公楼,建筑面积为3800m2,两层建筑面积相同;四层以上为住宅,已按政策分配给企业职工,进行了房改。请根据以下条件回答问题。
土地估价机构A选用了市场比较法和剩余法两种方法进行估价,市场比较法评估结果为3800元/建筑m2,剩余法评估结果为3100元/建筑m2,银行乙经综合分析,决定贷款500万元,要求估价机构的评估值最好能达到760万元。试问:
   (1)估价机构A应如何处理?
   (2)为保证贷款能按时回收,银行乙要求将企业甲的国有土地使用证原件存放于乙处,试问该要求能否达到目的?简述理由;按规定银行乙在贷款时应要求办理哪些手续?

选项

答案(1)估价机构处理办法。 ①根据题意,银行要求的估价结果为760万元,即为760÷1900=4000(元/m2)。 ②经对市场比较法和剩余法进行分析,两种方法中最高结果为3800元/m2,且市场比较法结果能够反映市场状况,所以,从估价结果来看,不能调整估价结果。 ③如要满足银行的要求,估价机构可以建议增加抵押物的建筑面积。 (2)该要求不能达到目的,理由如下。 国有土地使用证是证明土地产权的唯一合法证明,即使银行将国有土地使用证存放于自己处,也不能证明该土地归银行所有,关键在于土地证的证载内容,证载内容受法律保护,如证载内容没有改变,银行也没有处置权。 按规定,银行应要求办理以下手续:对所涉及土地应办理抵押登记手续;银行应领取他项权利证明书,作为抵押权的证明文件。

解析
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