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  3. 某房地产公司于2002年11月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权，并于2004年11月在此土地上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑物重装价格为每平方米2500元。该建筑物占土地面

某房地产公司于2002年11月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权，并于2004年11月在此土地上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑物重装价格为每平方米2500元。该建筑物占土地面

admin2010-06-04  41
问题 某房地产公司于2002年11月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权，并于2004年11月在此土地上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑物重装价格为每平方米2500元。该建筑物占土地面积为500平方米，建筑面积为900平方米。目前该建筑物用于出租，每月平均实收租金为30000元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为重置价格的1.5%，土地使用税及房地产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率为7%，建筑物资本化率为8%。试根据以上资料评估该宗土地2006年11月的土地使用权价格。
选项
答案确定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 (2) 计算年总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益=50×12×900×(1-10%)=486000(元) (3) 计算年总费用： ①年管理费=486000×3.5%=17010(元) ②年维修费=2500×900×1.5%=33750(元) ③年税金=20×900=180000L) ④年保险费=2500×900×0.2%=4500(元) 年总费用=年管理费+年维修费+年税金+年保险费=17010+33750+18000+4500=73260(元) (4) 计算年房地产纯收益： 年房地产纯收益=年总收益-年总费用=486.00-73260=412740(元) (5) 计算房屋年纯收益： ①计算年综合性贬值额。年综合性贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限，考虑实体性、功能性和经济性贬值综合确定的。但在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价格必须在可使用年限内全部收回。本例中，房地产使用者可使用的年限为48年，并且不及残值，视为土地使用权年限届满，一并由政府无偿收回。 年综合性贬值额=建筑物重置价格/使用年限=2500×900/48=46875(元) ②计算房屋现值。 房屋现值=房屋重置价格-年综合性贬值额×已使用年数=2500×900-46875×2=2156250(元) ③计算房屋年纯收益。 房屋年纯收益=房屋现值×房屋资本化率=2156250×8%=172500(元) (6) 计算土地年收益： 土地年收益=年房地产纯收益-房屋年收益=412740-172500=240240(元) (7) 计算土地使用权价格。土地使用权在2006年11月的剩余使用年限为46年。 V=240240/7%×[1-1/(1+7%)46]=3279280.8(元) (8) 评估结果。本宗土地使用权在2006年11月的价格为3279280.8元，单价为每平方米6558.56元(3279280.8÷500)。
解析
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