2. 工程
  3. 某公司于2008年10月通过出让方式获得一5000m2土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于2009年10月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2010年10月将土地使用权向银行抵押。

某公司于2008年10月通过出让方式获得一5000m2土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于2009年10月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2010年10月将土地使用权向银行抵押。

admin2012-08-25  39
问题 某公司于2008年10月通过出让方式获得一5000m2土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于2009年10月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2010年10月将土地使用权向银行抵押。
    项目其他有关资料如下：
    (1)该大楼1～3层为商场，建筑面积为3000m2，4～15层为办公楼。
    (2)大楼开发周期预期2年，第一年投入60％，第二年投入40％。
(3)大楼建成后该公司计划自留2000m2用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90％和80 ％。目前同类建筑物的建安综合造价为3000元／m2(建筑面积)，同类物业的商场市场租金水平每月为300元／m2，办公楼市场租金水平每月为150元／m2
    (4)经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10 ％维修费为租金的8％，保险费为建安造价的2‰，税金为年租金的12％；项目投资回报率取建安造价的30％；建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2％。另外，当地土地还原率为8 %，综合还原率为10％，银行贷款利息率为10％。
    如果以该宗土地使用权评估价的70％贷款，请问该公司最多可贷多少款?
选项
答案1．明确解题思路 本题需要先用收益还原法估算建设完成后的房地产价值，再用剩余法估算土地使用权价格，最后估算允许贷款的额度。 2．用收益还原法测算房地产总价 第一步：计算年出租总收入 房地产总建筑面积=土地面积×容积率=5000m2× 3 =15000m2 商场建筑面积=3000m2 办公楼建筑面积=(15000一3000)m2一12000m2 商场年出租收人=300元／月m2×3000m2×12月×90％ =9720000元=972万元 办公楼年出租收入=(150×12000×12×80％)元=17280000元=1728万元 年出租总收入一商场年出租收人+办公楼年出租收入 =(972+1728)万元=2700万元 第二步：计算年房地费用 年管理费=年租金×10％=2700万元×10％=270万元 年维修费=年租金×8％=2700万元×8％=216万元 年保险费=建安造价×2‰=[3000×(3×5000)×2‰]元=90000元=9万元 年税金=年租金×12％=324万元 年折旧=建安造价／47=(4500／47)万元=95．74万元 年房地费用合计=(270+216+9+324+95．74)万元=914．74万元 第三步：计算年房地纯收益年房地纯收益=年出租总收入一年房地费用 =(2700—914．74)万元=1785．26万元 第四步：计算房地产总价 假设P为房地产价格，口为年房地纯收益，r为综合还原利率，n为使用年期。则根据有限年收益法的计算公式 P=[1—1／(1+r)n]a／r 在本题中，还原利率为综合还原利率(10％)，项目建成后使用年限应和剩余土地使用年限一致，为(50一3)年=47年 根据已知条件，有：P={[1—1／(1+10％)47]1785．26／10％}万元=l7650．18万元 3．应用剩余法计算地价 第一步：计算总建筑成本 项目总建筑成本=项目建筑面积×建安综合造价 =3000m2×15000元／m2=45000000元=4500万元 第二步：计算利息 假设：地价为口，银行贷款利率为10 ％，则利息为 =v×[(1+10％)3一1]+4500×60％×[(1+10％)1.5一1]+4500×40％×[(1+10％)0.5一1] =0．33ν+414．96+87．86=0．33+502．82万元 第三步：计算利润 利润=建安造价×项目投资回报率=4500万元×30％=1350万元 第四步：计算地价 根据公式：地价=房地产价格一总建筑成本一利息一利润 ν=17650．18—4500—0．33vr一502．82一1350 ν=8494．26万元 该地价的土地使用权涉及年期为50年。而考虑估价时点2009年10月，尚剩余土地使用年期48年，需要进行年期修正，故估价时点的地价为 8494．26×([1一l／(1+8％)48]／[1—1／(1+8％)]}万元一8463．47万元 4．计算可抵押贷款额 可抵押贷款额=地价×70％=8463．47万元×70％=5924．43万元
解析
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